宁夏回族自治区银川市人民政府


银川市城市住宅小区竣工综合验收管理办法

（2003年8月22日银川市人民政府第71次常务会议审议通过，银川市人民政府令第140号公布）


第一条 为了加强新建住宅小区竣工综合验收管理，规范住宅小区的配套设施建设，提高住宅小区的使用功能，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《银川市城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市城市规划区内国有土地上新建的住宅小区和组团（以下简称住宅小区）的竣工综合验收。

分期建设的住宅小区，应实行分期验收，待全部建成后进行竣工综合验收。

第三条 本办法所称的竣工综合验收，是指房产行政主管部门依据有关法律、法规和技术规范以及批准的住宅小区规划、设计方案，对住宅小区完成的各项建设指标和各专业验收情况进行统一的整体检验过程。

第四条 银川市房产行政主管部门（以下简称市房产行政主管部门）负责本市住宅小区竣工综合验收工作。

银川市物业管理办公室负责本市住宅小区竣工综合验收的具体工作。

第五条 申请住宅小区竣工综合验收应当符合下列条件：

（一）所有建设项目按批准的住宅小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并符合使用要求；

（二）住宅及公共配套设施等单位工程全部验收合格，能够正常使用，验收资料齐全；

（三）各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求；

（四）施工机具、临建工程，建筑垃圾、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平；

（五）拆迁安置方案按期落实；

（六）《基础设施、配套设施建设保证书》中约定的其他条件已完成；

（七）具备物业管理条件，物业管理前期管理状况良好。

第六条 分期验收的住宅小区，按规划划分的分期验收区域配套建设的各项公用和生活服务设施能正常使用，具备供水、供气、供电、供暖、通讯、通邮等生活条件，道路工程、绿化工程和排水工程等全部实施且落实了维护人员和措施。

第七条 开发建设单位申请住宅小区分期验收或竣工综合验收的，应当提交下列文件：

（一）《房地产开发项目手册》；

（二）《基础设施、配套设施建设保证书》；

（三）《商品房预售许可证》；

（四）单体工程竣工验收合格的备案文件、竣工图纸；

（五）与物业管理企业签订的前期委托协议；

（六）拆迁安置情况说明。

第八条 竣工综合验收小组由市房产行政主管部门组织规划、建设、园林、环保、消防、辖区街道办事处等单位组成，物业管理企业、业主代表参加。

第九条 住宅小区竣工综合验收应当按以下程序进行：

（一）住宅小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向市房产行政主管部门提出住宅小区竣工综合验收申请报告，并提交本办法规定的文件资料；

（二）市房产行政主管部门在收到申请报告后3个工作日内作出书面答复，符合条件的，发出验收通知书，不符合条件的，说明原因；

（三）竣工综合验收小组应在发出验收通知书10个工作日内审核有关验收资料，听取开发建设单位汇报，进行现场检查，对住宅小区建设、管理情况按本办法规定进行全面鉴定和评价；

（四）住宅小区竣工综合验收合格后，由市房产行政主管部门颁发竣工综合验收合格证书并予以公示，竣工综合验收不合格的，由市房产行政主管部门发出限期整改通知书。

分期验收程序按照本条规定执行。

第十条 住宅小区分期验收或竣工综合验收合格后，开发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续。

第十一条 住宅小区未经分期验收或竣工综合验收及验收不合格的，不得交付使用。开发建设单位应当按照限期整改通知书的要求进行建设、更新、改造；逾期不进行整改的，由市房产行政主管部门指定单位代为建设，发生的费用由开发建设单位承担。

住宅小区未经分期验收或竣工综合验收及验收不合格的，开发建设单位及物业管理企业、供热管理企业不得向购房人收取物业管理费、采暖费等相关费用，所发生的费用由开发建设单位承担。

第十二条 违反本办法，开发建设单位将未经分期验收或竣工综合验收及验收不合格的住宅小区交付使用的，由市房产行政主管部门按照国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《银川市城市房地产开发经营管理条例》的有关规定予以处罚。

第十三条 违反本办法，涉及规划、建设、园林、环保等部门管理的，由相关行政管理部门依法予以处理。

第十四条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。当事人逾期不申请行政复议，也不提起行政诉讼，又不履行行政处罚决定的，由做出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第十五条 含住宅的单体建筑竣工综合验收参照本办法执行。

第十六条 本办法自2003年10月15日起施行。




再论“诚信原则”
——以法哲学和社会学为视角

罗亚海


摘要：诚信原则作为帝王条款，是民法基本原则的重要组成部分。突破民法基本原则的视野，法哲学上的自然法观和实证法的反思，道德目的论和工具论的评述，社会控制层面的分析，有助于诚信原则理论内涵的深化和价值理念的提升。
关键词：诚信原则　　法哲学的反思　　道德评述　　社会控制
A new research on good faith doctrine in many-sided view
Luo ?yahai
(Shan-dong Agriculture University, Shandong Taian, 271018)
Keywords: good faith doctrine legal philosophy moral comment social control
诚信原则君临法域，以民法之发展历史考[①《法国民法典》第1134条规定：“履行契约这诚实信用原则”；《法国民法典》第242条规定“信义原则（Treuund clauben）”，第157条规定诚信原则为契约解释之一般准则；《瑞士民法典》第二条规定“一切之人，其行使权利或及履行义务，均应遵以诚信方法”。]①，诚信原则之地位日益凸显，俨然成为“帝王条款”。其间虽有过对诚信原则地位的质疑和批判[②见《质疑“帝王”条款》一文，《法学评论》2000年第2期第137页。]②，但诚信原则之行为准则、审判准则、克服成文法局限之作用是不容否定的，且社会对诚信的正面道德引导和鲜明的价值认同，表明了诚信原则必有存在之深厚土壤。然日前私法意识缺省，信用危机尤甚，更应多维度、宽路径对诚信原则进行考查。本文以法哲学反思与道德评述为主线，以社会控制为平台，希翼深化诚信原则的理论品质和提升其价值理念。
一、诚信原则的基本界定
（一）诚实信用原则的基本界定
早在古时候,诚实信用原则指在订约时,要诚实行事,不许称霸;在订约后,重信用,自觉履约[吴道霞《技术经济》2000年 第6期(总第150期) ，第22页。 ] 现在，诚实信用是市场经济活动中形成的道德规则。它要求人们在市场活动中讲究信用，格守诺言，诚实不欺，在不损害他人利益和社会利益的前提下追求自己的利益。诚实信用原则为一切市场参加者树立了一个“诚实商人”的道德标准，隐约地反映了市场经济客观规律的要求。[梁慧星《诚实信用原则与漏洞补充》，《法学研究》[J]1994年第2期(总第91期)，第21页。]
诚实信用在最初作为一种道德规则，曾长期以商业习惯的形式存在，作为法的补充而对社会起着某种调整作用。随着契约自由和自由放任主义的发展，这种倾向对诚实信用原则产生了很大的冲击，各种社会矛盾空前激化，经济危机更加频繁和深重，社会经济生活动荡不堪。为了协调各种社会矛盾和冲突，立法者开始注重道德规范的调整作用，诚实信用等道德规范被引入法典，开始了诚实信用的法学之旅。法律之吸收道德观念，始于罗马法[梁慧星《诚实信用原则与漏洞补充》，《法学研究》[J]1994年第2期(总第91期)，第21页。]。在罗马法上，诚实信用观念体现在一般恶意抗辩诉权中。诚实信用原则与一般恶意抗辩同出一源，具有同一意义。法国民法的制定，正值自由资本主义时期，资本主义生产关系的发展，要求不受任何约束地、毫无限制地榨取剩余价值。所谓自由放任主义政策正是这一要求的体现。因此，法国民法典未采用罗马法一般恶意抗辩诉权，仅在第1134条规定，“契约应以善意履行之”。此所谓“善意”，即诚实信用。但在自由放任主义思想支配之下，上述条文只是当事人意思自治的补充，在法律实践上难有实际意义。1863年的撒克逊民法典第858条规定，契约之履行，除依特约、法规外，应遵守诚实信用，依诚实人之所应为者为之。但依该法，当事人可依约定排除诚实信用原则之适用至此，仍未越出契约自由的范围[转引梁慧星《诚实信用原则与漏洞补充》，《法学研究》[J]1994年第2期(总第91期)，第21页。]。
随着个人本位到社会本位转化，立法者不得不更加注重道德规范的调节功能。罗马法和法国民法典关于一般恶意抗辩和善意的零星补充性规定，己经不能满足需要。诚实信用原则开始由道德规范向着法律制度发生异化。于是德国民法典第242条明文规定:债务人须依诚实与信用。日本于战后修订民法典，于总则编第1条2款，明定诚实信用原则为民法之基本原则。我国台湾于八十年代初修订民法总则，鉴于最高法院态度保守，过分拘泥文义，误认诚实信用原则仅适用于债之关系，致妨碍法律进步，故于总则第148条增设第2款:行使权利，履行义务，应依诚实及信用方法。确立诚实信用原则系属帝王条款，君临法域之基本原则。[扬仁寿《法学方法导论》[M]1987年修订版，第171页。]
诚实信用原则的适用范围不断扩大，不仅适用于契约的订立、履行和解释，而且最终扩及于一切权利的行使和一切义务的履行，成为民法之基本原则。其性质亦由补充当事人意思的任意性规范，转变为当事人不能以约定排除其适用，甚至不待当事人援引法院可直接依职权适用的强行性规定。究其本质，诚实信用原则，由于将道德规范与法律规范合为一体，兼有法律调节和道德调节的双重功能，使法律条文具有极大的弹性，法院因而享有较大的裁量权，能够据以排除当事人的意思自治，而直接调整当事人之间的权利义务关系。因此，诚实信用原则，被奉为现代民法的最高指导原则。[梁慧星《民法》[M]第323页。]
(二)诚实信用原则本质认识
1.诚实信用为市场经济活动的基本道德准则
诚实信用原则涉及两重利益关系，即当事人之间的利益关系和当事人与社会之间的利益关系。诚实信用原则的目标，是要在这两重利益关系中实现平衡。在现代化市场经济条件下，诚实信用已成为一切市场参加者所应遵循的道德准则。它要求市场参加者符合于“诚实商人”的道德标准，在不损害其他竞争者，不损害社会公益和市场道德秩序的前提下，去追求自己的利益。因此在应对经济发展的历程中，法国民法典将善良风俗与公共秩序并提，德国民法典规定了善良风俗，日本民法典和我国台湾民法典系仿法国法，即将公共秩序与善良风俗并列，合称公序良俗。
2.诚实信用原则由道德准则到法律准则的异化
诚实信用在被看作民法典的一个法律条文之后，已经不再是单纯的道德规则，而成为一项法律规范，但它是以道德为内容的法律规范。在这种态势下诚实信用原则仍以社会伦理观念为基础，是将道德规则与法律规则合为一体，但同时具有法律调节和道德调节的双重功能，使法律获得更大的弹性，法官因而享有较大的公平裁量权，能够排除当事人意思自治而直接调整当事人之间的权利义务关系。[徐国栋《民法基本原则解释》[M]，第79页。]
二、法哲学和社会学理念对诚信原则的渗透
（一）哲学、法哲学的反思——诚信原则之身自然法观和法律实证观
对西方哲学和法哲学进行一次二元性的析理，则法律乃至世界的本源无非是应然和实然的问题，从古西腊至今的哲学或法哲学流派均不外于此。“既在自然世界旁边还存在一个应然世界，相应地有一个规范实然世界的实在法和一个规范应然世界的自然法。其中自然法学经历了古希腊和古罗马的自然法、中世纪的神学自然法历史积淀，其思想和理念经过不同时代的思想变迁和不同法学家的梳理呈现出古典自然法、新康德自然法、新经院自然法等诸多流派；而实证法学在与自然法学的论争中逐渐形成了功利主义法学、分析实证法学、纯粹法学、语言法学。对诚实信用原则本质层面的分析可以从这两方面着手：
诚实信用原则的自然法观：
自然法哲学的渊源可追溯到柏拉图的理念论，“奉行正义原则，实行人治的理想国”，“理念的东西是唯一的”④；亚理士多法则提出的是“自然正义说”[⑤陈金刚：《拯救客观性——关于法治方法的理论探索》，《法律科学》[J]，2001.6.19-32。]⑤；古罗马的西塞罗第一次系统地阐述了理性主义自然法理论，“法律是最高的理性，以自然生出来的，指导应做的事，禁止不应做的事”[张乃根：《西方法哲学吏纲》[M]，中国政法大学出版社，1997年，第33页。]。到资产阶级革命时期的古典自然法则以霍布斯的国家主义[何勤华：《西方法学史》[M]，中国政法大学出版社，1996年，第37页。]、洛克的自然主义[ E·博登海默：《法理学、法律哲学和法律方法》[M]，中国政法大学出版社，1999年第46-61页。]、卢校的激进民主主义[ 同上。]为代表。因此自然法强强调效仿自然、遵循“自然秩序”，其理念即为崇尚自然、倡导正义、宣扬理法，是一种理想的社会治理结构和社会生活模式，并且凡此均为不论自明的公理，诚信原则要求人们在市场经济活动中讲究信用，恪守诺言，诚实不欺，是市场经济活动中形成的道德准则。遂此诚信原则在本源上内含了正义和公平的内质契合了自然法观灵魂的核心要素，自然法观可视为诚信原则的理论来源，且在时下中国的变革现实中，由于诚信的缺失，诈欺的盛行，对诚信原则的推崇和呼唤更多的是自然界法观上的意味。
诚实信用原则的法律实证观
随着产业革命的发展，在18世纪70年代后预示着一场社会革命的高潮，即是反自然法哲学思潮涨功利主义和法律实证主义蕴远而生。边泌认为自然已将人类置于两个至高无上的主人，苦与乐的统治之下”，“趋乐避苦”是人类的天性[张乃根：《西方法哲学吏纲》[M]，中国政法大学出版社，1997年，第182页。]。而后期穆尔则认为“功利主义的幸福原则是利他的而非利已的，因为它的理想是所有相关之人的幸福”，“正义感乃是对精辟进行报复的欲望”[郑永流：《法哲学与法社会学论从》[M]，中国政法大学出版社，1998年，第3页。]，而后期的奥斯丁的分析法学派，凯尔森的纯粹法理论都乖系了这一理论分析路径。法律实证观剔除了法律中正义理性如此类抽象概念的内涵，在原则上，实证主义使自己限于实在法的理论及其解释，正如凯尔森所言及的，“社会关系的科学以一门伦理科学向因果社会学的这一转变，即转变为解释实际行为的现实并从而对价值不加关注”[ （奥）凯尔森：《法与国家的一般理论》[M]，中国大百科全书出版社，1996年，第426页。]，。在现实的交易中涉及两重利益关系，即当事人之间的利益关系和当事人与社会之间的利益关系。要实现利益的平衡就要求诚实交往、守信不欺。如此诚信原则已经少了原有的道德因素、伦理成分是对现实社会关系和利益格局和一种功利化的选择。进言之，制度的功利主义为理解诚信原则提供了另外一种思路。
（二）道德上的评述——诚信原则之目的论和工具论
哲学、法哲学上的反思只是对诚信原则的本质进行了追根溯源的并且为其寻求着支持。然诚信原则的评价问题并没有解决，诚信原则之自然法观与诚信原则之实证法观孰优孰劣或各有利弊在后文有所阐发。
道德目的论与诚信原则
道德目的论即是“肯定道德自身即具有无上的价值和至高的价值，为此要求为道德而道德，要求纯化道德动机”[王泽应：《论道德目的论与道德工具论》，原载《苏州铁道师范学院学报（社科版）》[J]， 29-33页。]。道德本身即是目的与诚信原则极其理性是相吻合的，道德目的论即是对诚信原则之自然法观的肯定。诚信原则要求市场交易的文体，被授予自由裁量权的法官均应遵循之，履行之。如果不被遵循，则应受道德上的否定性评价。于是诚信原则理应成为市场基本的道德准则之一，是市场交易过程中应有的品质。
以目的论观诚信原则，即视诚信原则为终极目的是有积极意义的，表现在：㈠确立诚信原则的尊严、神圣地位，有助于在全社会树立起重诚实、守信用的理念和意识，可以在意识形态领域抵制欺诈思想的侵蚀。㈡将诚信原则作为一项基本的道德原则，有助于宣扬人的社会性和内在规定性，为诚信而诚信，让人或为道德的奴隶，这是对人自身的否定期与抹杀。并且诚信之目的论会使人们将物质利益、功利幸福与道德、诚信对立起来。“轻利重义”与社会整合期要形成的新的道德观和义利观存在潜在冲突。提倡、宣导诚信必须考虑到骄枉过正的危险。
道德工具论与诚信原则
道德工具论认为“道德自身即具有最高或终极的价值，人生最高的价值或终极的价值在道德之外或者道德之上”[王泽应：《论道德目的论与道德工具论》，原载《苏州铁道师范学院学报（社科版）》[J]， 29-33页。]在此，道德只是社会控制的工具之一，是社会的基本价值之一。道德往往是对各方利益平稳的理性支持是对各种社会关系进行经济博弈分析而作的道义上的肯定，道德工具论是对诚信原则的实证法观的肯定。
诚信原则在道德工具论的范畴中，只是实现社会控制的工具之一，通过社会治理和社会控制达到良好的社会秩序和社会经济环境。因此诚信原则之工具论，和利于实现市场交易当事人和整个社会利益和最大化，鼓励人们对功利幸福和物质利益的追求体现了人本主义精神。但工具范畴论也潜伏着道德滑坡，道德堕落的危机。
（三）社会学上的分析——兼论诚信原则的社会控制。
法律科学是强调实践的科学，然“经验是以体现在社会事实中得到实现的。正义就是通过“集体经验在直觉上认识出来的”[ （美）罗·庞德：《通过法律的社会控制法律和任务》[M]，沈宗灵译，商务印书馆出版，1984年，第84-85页。]，因而我们即要提炼诚信原则之自然法理念，又要将之反作用于社会实践，实现目的论和工具论的统一，实现目的与手段的统一，使主观风诸于客观，这即是社会控制。在结构主义者的视野中，良好社会控制包涵了文化形式和制度[ （瑞典）汤姆·R·伯恩斯等著，《结构主义的视野——经济与社会的变迁》[M]，周长城等译，社会科学文献出版社，2000年，第172页。]。
信原则的文化控制。
文化是一定物质条件、制度结构、精神状态综合作用下形成的，对诚信原则的文化控制要求，在全社会树立诚实守信的伦理道理和信仰观信念，使得诚实守信成为人们社会生活的自觉行为和习惯思维。当前各种思潮相互激荡，客观科学，可以作用于实践的文化体系尚未完全确立之时，以诚信原则这一价值标准来为不健全的制度提供指引是相对可取的。
2、信原则的制度控制。
制度控制是正式的制度化控制，即以明文规定的形式规定全社会的行为规范，从而对全体社会个体、社会群体、社会组织行为进行调节与制约。诚信原则的制度控制是将诚信落到实处的有效机制。
三、诚信原则法学理念范畴的重构
（一） 诚信原则是保障司法自由裁量权得到正确行使的技术手段
诚实信用原则具有既保障司法裁量权又有保障该裁量权的适度行使两重功能。当法律存在白地规定型漏洞[法解释学上所谓白地规定型漏洞，指立法者有意识地任由法官对法律规定子以判断决定的法律漏洞，即不确定概念和一般条款。见梁慧星《诚实信用原则与漏洞补充》，《法学研究》[J]1994年第2期(总第91期)，第24页。]的时候，诚实信用原则将赋予法官按照在该制度的框架下自由裁量的权利。对这种漏洞由法官评价地予以补充，加以具体化。例如，台民法第254条规定:契约当事人一方迟延给付者，他方当事人得定相当期限催告其履行，如于期限内不履行时，得解除契约。与此相对应，在法官的自由裁量权行使的同时，诚实引用原则也要求法官对于白地规定型漏洞不能没有原则的进行解释，要按照法律赋予诚实信用原则的应然含义进行解释，当然也就包含对司法本身诚实信用的义务性要求。
（二）诚信原则对法律滞后性和立法失误的克服
因为法的稳定性要求带来法的滞后性，因此而产生了所谓预想外型漏洞和明显漏洞问题。预想外型漏洞，指某种事件超出了立法者的预见，因而未有法律规定。多数属于因社会经济生活的发展变化所致。依诚实信用原则补充预想外型漏洞，是指以诚实信用原则作为排除乍看起来应予适用的法律规定之手段。所谓明显漏洞，指对于某种事件，依法律所使用词语之意义及立法者和准立法者意思，均小能涵盖的法律漏洞。对于明显漏洞，可以诚实信用原则作为补充手段。[梁慧星《诚实信用原则与漏洞补充》，《法学研究》[J]1994年第2期(总第91期，第25页。]在现代民法上，诚实信用原则发挥着十分重要的作用，对于立法当时所未为立法者预见的案件，可以用诚实信用原则补充法律漏洞，做出妥当的裁判，使法律和裁判适应于社会发展变化。但同时也应看到，如果对诚实信用原则的运用不加限制，则可能导致诚实信用原则的滥用，以致损害法律的权威和法体系的安定。