浅析土地储备资金面临的法律问题

前 言

土地储备制度已成为我国经营性土地可持续化供应的重要环节，随着各地各级土地储备机构的成立和运作，资金已成为制约土地储备业务大力发展的一大瓶颈。
在实际运作中，银行抵押贷款已成为各级土地储备机构资金的重要来源之一，央行也默认了这种行为。但事实上，该贷款行为与我国现行的法律制度有较大的冲突，因此，本文通过分析我国土地储备机构资金来源之现状，试图从法律的角度来剖析土地储备银行贷款存在的风险和瑕疵，并提出若干解决建议，以资抛砖引玉。
一、土地储备机构和资金来源现状
1、土地储备机构
近年来，建立和完善我国的土地收购储备制度已成为各级人民政府的一大要务，储备土地已成为招、拍、挂方式出让土地的主要来源。截至2005年2月，全国已设立土地收购储备机构1700余家，累计收购土地总面积超过230万亩，投入收购土地总费用达1965亿元。同时，通过土地开发整理，已使64万亩“生地”变为“熟地”，投入开发整理总费用达741亿元。
上海作为我国房地产市场最活跃的城市之一，自1996年起就开始初步确立了土地储备制度。随着2004年《上海市土地储备办法》和《上海市土地储备办法实施细则》的相继出台，上海已初步建立了以市土地储备中心为首的两级土地储备体系，以增强政府对土地市场的调控力度、完善土地供应方式、平衡政府对土地的收入和增值收益。
2、土地储备机构资金来源现状
近年我国房地产市场活跃，土地价格一路上扬，储备任务艰巨，储备资金来源不容乐观。按照有关规定，各级土地储备机构的资金来源主要有两种形式：一为财政拨款，二为土地储备专项资金。但实际操作中，由于财政拨款金额太少，专项资金落实困难，各储备机构为了更好地完成储备任务，往往采用其他方式来筹集资金，银行贷款因此成主要资金来源。
（1）财政拨款
财政拨款因其局限性，已很难满足土地储备的需要。首先，财政拨款金额较小，与占用量巨大，占用周期长的土地储备资金需求量相比，数量有限；其次，这部分资金常常受到政府收入总额的限制和其他用途的竞争，使得资金的投入缺乏连续性和稳定性；再次，财政拨款一般是按计划拨款，拨款时间和土地储备时间存在严重的时间差，也不利于土地收购和储备目标的实现。
（2）土地储备专项资金
《上海市土地储备办法》和《上海市土地储备办法实施细则》都规定应当建立土地储备专项资金，但该资金的管理办法却久久未能出台，故现阶段不具操作性。而部分兄弟省市虽然出台了相关办法，却因为地方政府受当地眼前利益或局部利益的影响，不愿意或者仅拿出一小部分土地收益作为储备资金，无法弥补储备资金不足的重大缺口。另鉴于土地储备是一个周期较长的过程，储备资金的需求和土地出让收益的获得具有时间差，故现阶段专项资金也无法成为土地储备资金的主要来源。
（3）银行贷款
银行贷款是目前全国各级土地储备机构资金的主要来源。以上海市土地发展中心为例，其储备资金有六成以上来自银行贷款。但银行贷款毕竟是市场行为，金额有限，程序复杂，利息偏高，如果向银行借贷过多，无疑将增大储备成本，影响经营土地的效益。同时，人民银行鉴于该类贷款法律风险颇高，其最新“指引”明确要求：在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，商业银行对政府土地储备机构必须审慎发放贷款且应具有多重限制。
二、银行贷款的种类和问题
银行贷款是土地储备资金最主要的来源，也是法律上颇具争议和风险最大的地方。当前土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用信用、保证和土地使用权担保两种方式。从当前实际操作来看，这三种方式都存在着一定的问题。
1、信用贷款
系指依借款人的信誉而发放的贷款，是我国目前各种贷款中唯一可以不提供担保的形式。鉴于各地的土地储备机构系受政府委托的事业单位，各地商业银行均会在一定程度上提供信用贷款，但金额毕竟有限，故不构成银行贷款的主力。且若土地市场不景气，在巨大的还款压力下，土地储备机构的信誉是否受到影响，尚是未知数。
2、保证贷款
　　系指由第三人承诺在借款人不能偿还贷款时，按约定承担一般保证责任或连带保证责任而发放的贷款。当前相当一部分土地储备机构从银行贷款时，先由政府财政部门或其他相关部门同银行进行协商，并向银行出具一份“承诺书”，银行出于某种原因，就为其办理了贷款。但根据《中华人民共和国担保法》和相关法律法规的规定：政府及以公益为目的的事业单位是不能作为保证人的。因此上述保证在法律上是没有效力的，商业银行单凭政府信用进行放款，是违法的，极具风险。这种方式在市场经济条件下也是极不规范的。
3、抵押贷款
　　系指土地储备机构以储备土地为担保，由银行发放的贷款。这是目前各类银行贷款中比例最高、金额最大的贷款形式。在实际操作中，有些地方土地储备机构在收购、储备、并注销原产权证后，按地方规定申领土地使用权证，然后再到银行按地块办理抵押，有的甚至直接把规划红线图拿到银行进行“质押”。表面上，这种贷款方式是合法有效的，但实质上，在现行法律框架下，由于储备土地使用权的不明确，导致这种方式是最具法律争议的。
三、银行抵押贷款的法律问题和风险
1、土地储备机构无权抵押储备土地：
以上海为例，依《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定，土地储备机构权限为：
（1）由政府授权的，依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划，对依法征用、收回、收购或者围垦的土地，先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置或者必要的基础性建设等予以存储，再按照土地供应计划交付供地的事业单位。
（2）经规划管理部门批准，可以在土地储备期间，临时利用储备地块。
也就是说，《办法》和《细则》并没有明确授予土地储备机构可任意处分储备土地的权利，土地储备机构仅是国家进行土地储备行为的代理机构，代表国家收回并注销原土地使用权，在没有获得政府进一步授权前是无法将储备土地进行抵押的。
2、储备土地不具备抵押的合法性：
单纯按照现有的法律法规，储备土地并不符合抵押的要求。
（1）一般情况下，有土地使用权才可抵押
按照我国《城市房地产抵押管理办法》的规定，下列房地产可以抵押：①依法获得的尚未建有房屋及其他地上定着物的出让土地使用权；②依法获得所有权的房屋及其占用范围内的土地使用权；③依法获得的房屋期权；④依法可以抵押的其他房地产。
按照我国《土地管理法》、《房地产管理法》、《担保法》等相关法律法规规定，只有经过法定程序以出让、出租及划拨等方式才能在国有土地上设置土地使用权。土地储备机构经政府授权将土地通过征用、征购、收回等方式储备后，土地上设定的原土地使用权被注销，在其被重新出让、划拨及出租前，应该说储备地块上的土地使用权处于虚置状态，很显然，储备土地并不符合《房地产抵押办法》可抵押房地产中第①、②、③项之规定。
另据《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定：土地储备机构围垦滩涂成陆并经验收合格后，或者与有关企事业单位签订国有土地使用权收购储备协议后，或者取得储备地块的建设用地批准文件并拆除该地块上的建筑物、构筑物和其他附着物后，可以向市房地资源局申请土地登记，领取“土地储备”的房地产权证。很明显，这里仅对房地产权证的名称作了规范，也没有对土地使用权性质、土地使用期限作明确的规定。
（2）限制转移的房地产不得抵押
据《房地产抵押办法》规定：依法被查封、监管的房地产或者依法被以其他形式限制转移的房地产不得抵押。而根据《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定，被储备土地是有明确目标的：即只能按照土地供应计划交付供地，并不属于可自由转移的房地产，因此，如将其纳入被限制转移的房地产也不为过分。
（3）储备土地价值的不确定性
2004年6月，中国人民银行在《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中明确规定：各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款，并且对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年。因此，储备土地的价值就是贷款金额高低的关键了。
按照传统的评估办法，同一区域内，土地价值主要和用地性质、土地使用年限、容积率等密切相关。一般而言，住宅、商业、办公土地的价值明显高于工业用地，存续使用年限长的土地价值明显高于使用权快到期的土地，高容积率土地的价值明显高于低容积率土地。但被储备土地最大的问题就在于其储备后的用地性质、使用年限、容积率等均处于未确定状态。土地被储备后，政府将根据新的规划对其各项指标进行调整，原本储备成本数百万/亩的土地有可能将成为价值不高的绿地、道路、或者公建配套用地，此时它的抵押价值几乎为零；即使根据新规划该储备地块系高容积率的住宅或商业用地，其价值也只能在经过法定程序出让、重新设置土地使用权后方可体现，如按照新规划性质对储备土地进行评估，则属于透支土地使用权，明显侵犯了将来土地使用权合法受让者的权益。
而储备土地原产证已经被土地储备机构注销，土地使用权随之消灭，银行不可能也不应当按照原土地使用性质和年限对之进行评估；而新的用地性质和使用年限而未确定或者仍未实现，银行也不可能按照未来的用地性质和年限进行评估；依《上海市土地储备办法》和《实施细则》，土地储备后政府会发放一种土地储备的房地产权证，并确定土地储备机构可对储备土地临时利用，这可能成为银行土地价值评估的唯一依据，但根据我国《土地法》规定，临时用地年限不得超过2年，因此，不排除储备的土地的实际评估价格会远低于土地储备成本的可能性。
4、银行很难实现抵押权
根据《房地产抵押管理办法》的有关规定，债务人不能履行到期债务的，抵押权人可行使抵押权。即通过拍卖、变卖、或者折价的方式处分抵押物，抵押权人享有所得价款的优先受让权。
如果房地产市场良好，储备土地的抵押贷款无疑是优良资产。但如果重蹈90年代房地产市场低迷的覆辙，则很有可能出现土地出让有价无市、价跌量减、甚至土地储备机构大量土地无法脱手的尴尬局面，此时，土地储备机构的资金链可能会紧缩甚至断裂，无法偿还银行的贷款。此时，为了保证自身利益，银行不得不要求实现抵押权。
前文已述，政府的保证将因为违反《担保法》而无效，一般情况下，银行只能通过土地拍卖、变卖、折价的方式来实现抵押权。但问题的症结在于，储备土地并没有法定的完整的土地使用权，在经法定程序出让土地使用权前，并不能上市流通。因此，除了按照国家土地供应计划交付供地，在扣除土地出让金后，银行可获得优先受让权外，根本不可能有其他的方式保证银行的利益。而在房地产市场低迷的背景下，即使土地能够出让，出让价格能否抵充银行贷款也是一个未知数。
四、解决土地储备机构资金不足的建议
综上所述，在现行法律框架下，银行以储备土地为抵押，向土地储备机构发放贷款是不合法且具有相当大风险的。但因为国内各地财政拨款数额小，土地储备专项资金制度仍未完善，为了更好地发展和完善我国的土地储备制度，落实对土地市场的有效调控，解决土地储备机构资金不足的问题，文章特提出建议如下：
铁道部


铁路运输生产管理考核暂行办法
1998年5月8日，铁道部


总 则
第一条 为全面落实运输生产经营责任，充分运用经济手段，加强运输组织管理，促进客货运输增运增收，确保经营目标的实现，制定本办法。
第二条 运输部门必须坚持以经济效益为中心，紧紧围绕市场需求组织指挥运输生产，运输组织指挥人员的收入与经济效益紧密挂钩，提高运输质量与效益，实现运输组织由生产型向生产经营型的转变。
第三条 铁路运输行业特点决定铁路运输生产必须坚持实行集中统一指挥。在强化运输生产经营过程中，各级运输企业必须严格运输纪律，维护集中统一指挥，实现运力资源最优配置，争取运输市场最大份额，取得运输经营的最大效益。
第四条 建立运输生产经营考核指标体系，将运输生产计划改革为运输生产经营计划。改革运输生产计划的编制内容、方式和方法，把运输计划中的生产指标改为运输生产指标与效益指标相结合，实行运输生产任务与经营目标的紧密衔接，运用经济、行政等多种手段加大考核力度。

一、运输生产经营任务考核
第五条 运输生产经营指标包括：运输收入、客运收入、货运收入，旅客发送量、货物发送量，换算周转量、旅客周转量、货物周转量，行包收入、行包发送量，集装箱收入、集装箱发送量等。
第六条 运输生产经营指标按月下达。部根据各局货源调查情况和运输能力，编制运输生产经营计划，把生产经营指标按月分配下达到各铁路局（集团公司，下同）和运输主管部门，形成明确具体的经营目标，运输生产指标保运输收入，月保季，季保年。
第七条 部对各铁路局制定严格的考核奖罚办法，凡实际完成或超额完成各项考核指标计划的给予奖励，未完成考核指标计划的给予相应的经济处罚，运输生产经营结果按月考核，年终结算，一次奖罚。考核奖罚办法和标准另文公布。
第八条 对运输部门和直接从事运输生产组织指挥的人员实行个人收入与生产经营指标完成情况挂钩的办法。各单位根据每个部门每个岗位贡献和责任大小，具体核定奖罚金额，奖罚要拉开档次。

二、部属货车使用费收取办法
第九条 部属货车运用管理要根据市场情况合理配置，有偿使用，加速周转，提高效率。车辆使用费按现在车收取，收费标准部每年核定公布一次。
第十条 各铁路局的部属货车现在车数，以18点统计现在车报表中的统计数为准。港口、口岸站备用车基数部按季向有关局下达。路用车、生活车计算在各铁路局现在车数内，由办理扣车手续的铁路局按收费标准向工程部门和生活部门收取。港口、口岸站备用车基数、检修车、守车不收使用费。合资铁路、地方铁路使用的部属货车，其货车使用费由铁路局按《铁路货物运价规则》向合资铁路和地方铁路部门核收，并按运输收入列报。
第十一条 检修车管理办法由铁道部车辆主管部门制定。检修车保有量（包括厂修车，不包括企业自备车检修车）不超过部属货车总数的3．5％。部对各局按残车定量考核。
第十二条 部运输管理部门每月提出各铁路局货车使用考核报表，部财务主管部门负责审核。

三、编组站货车中转技术作业补偿
第十三条 为提高编组站作业效率，确保编组站安全畅通，积极完成运输生产任务，对全路编组站实施货车中转技术作业补偿。
第十四条 补偿依据为编组站有调中转、无调中转车数。各编组站实际完成的有调中转车数、无调中转车数由车站按运站报－12上报路局，路局运输处按站别统计并审核，于次月5日前以电报报铁道部运输主管部门。补偿标准为有调中转车每辆2．0元，无调中转车每辆0．5元。铁道部以编组站为基本单位，以电报形式按月公布清算数额，与所属铁路局按月清算。铁路局按有关规定向有关编组站清算。
第十五条 各铁路局要加强编组站的统计工作，确保统计数据的准确性。根据本办法和《铁路编组站管理办法》，结合本单位实际情况，制定编组站货车中转技术作业补偿费使用的实施细则，落实部定编组站中转技术作业补偿办法，报部运输主管部门核备。

四、局间分界口列车交接考核
第十六条 为充分利用铁路运输通过能力，搞好均衡运输，提高运输效率和效益，部对局间分界口列车交接进行考核。
第十七条 以部技术计划下达的交接辆数为考核基数。各分界口实际交接辆数以（运报一）统计报告为准，每多交或少交一辆，奖罚相邻两局各100元。
1、分界口临时加开旅客列车时，每加开一列，按该分界口平均一列货车的编成辆数折算。
2、遇有临时大型施工影响少交车时，按部局施工电报扣减相应车数。
3、因重大、大事故影响分界口交车时，扣罚事故责任局。
4、遇有自然灾害及春运、专运等特殊原因少交车时，酌情给予减免。
第十八条 考核按月进行，部运输主管部门按月考核各铁路局，部有关部门审核清算，按一次性奖励办理。

五、限制口定量交接车考核
第十九条 为充分利用限制口运输能力，实现均衡运输，减少机车车辆浪费，提高运输效率，对限制口的定量交车工作实行考核，限制口由部运输部门确定。
第二十条 各分界口的限制口车流要严格按部技术计划下达的日均定量交接数均衡交车，交车局要优先安排五定班列及重点物资，日间允许向上波动5％；遇特殊情况，由部令承认超交。遇有重大自然灾害、重大行车事故或其它特殊原因影响中断行车或恢复运行时，限制口车流交接以部停交、限交、超交命令为准。对不明到站军用货车、空车、机保车的工作车及回送的空客车不得按限制口车流统计，接车局不得拒绝接车。
第二十一条 考核基数以部技术计划下达的限制口定量交接数为准。各局的各分界口实际交车数之和，扣除停交、限交，加上外局多入部分作为考核数。交车局每多交一车，扣罚1000元。
第二十二条 部运输主管部门对各局超交和超接情况按月进行考核，部有关部门审核，按考核结果增减清算收入。

六、分界口排空车考核
第二十三条 加强分界口排空车管理，确保国家重点物资运输和各铁路局完成运输任务，对局间分界口棚、敞车的排空（包括企业自备敞车）实行考核。
第二十四条 以部技术计划下达的排空车数为考核基数，以每日18点分界站货车出入报表（综运报一）排空车数为考核依据。
第二十五条 奖罚标准为每多排一辆，奖励排空局200元。每少排一辆，罚排空局500元。对既接空又排空的铁路局，按下列情况办理：
1、由于少接造成少排的减免少接部分。
2、多接多排部分每辆奖励排空局300元。
3、多接没多排，多接部分每截用一辆，罚截用局200元。
4、对铁道部调度命令临时指定的排空车，有关局必须按部要求的排空列数、车数、车种、时间组织实现，通过局一律不准截用。排空局每少排一辆或通过局每截用一辆，罚1000元。遇有自然灾害及特殊原因，少排空车时，酌情给予减免。
第二十六条 部运输主管部门根据技术计划和排空实际及奖罚标准对各分界口多排或少排情况按月进行考核，铁道部有关部门审核，按考核结果增减各局清算收入。

七、直达列车考核
第二十七条 为加强直达列车组织工作，提高运输效率，加速车辆周转，部对各铁路局始发的始发直达、阶梯直达、超编组计划技术直达（不含五定班列、行包快运专列和集装箱快运直达，下同）实行考核。
第二十八条 始发直达列车每开行1列，奖励10元；阶梯直达列车每开行1列，奖励20元；超编组计划技术直达列车按编组计划开行每跨越一个编组站，奖励20元。
以上直达列车不得重复统计和计奖。
第二十九条 考核始发直达、阶梯直达、超编组计划技术直达列车数以各铁路局每月上报数为准。
第三十条 部运输主管部门对各铁路局上报的始发直达、阶梯直达、超编组计划技术直达列车数按月进行审核，部有关部门审核清算。按一次性奖励办理。

八、跨局旅客列车正晚点考核
第三十一条 为加强旅客列车的组织工作，提高旅客列车正点率，部对跨局旅客列车正晚点进行考核。
第三十二条 考核依据以按跨局旅客列车正晚点分析统计表为依据。各铁路局要按跨局旅客列车正晚点分析统计表规定的内容和格式认真填写，并于次月3日报部运输主管部门。
第三十三条 部运输主管部门于每月5日前，以电报公布上月各铁路局跨局旅客列车正晚点奖罚通报，奖罚标准仍按铁劳〔1997〕93文件执行。

九、局间分界口红旗竞赛考核
第三十四条 为鼓励分界口双方加强协作，确保畅通，促进运量增长，部对铁路局间图定货车10对以上的分界口实行红旗分界口竞赛考核。
第三十五条 考核内容按技术计划规定的分界口列车交接兑现率、排空车（棚、敞车数之和，含企业自备敞车）兑现率、旅客列车交口正点率。分界口列车运行组织工作服从上级调度统一指挥，运输数据统计准确。
第三十六条 完成技术计划规定的交接列数和车数、排空车数，旅客列车交口正点率在95％以上，分界口交接无任何不良反映的，评为当月红旗分界口。一年中有6个月及其以上评为红旗分界口的，评为年度红旗分界口，由部奖励相邻两局各5万元。
第三十七条 凡参加红旗分界口竞赛的铁路局，于每月5日将上月分界口完成交接车数、排空车数和旅客列车交口正点率情况按固定格式报部运输主管部门审核后，由其以电报向全路公布。部运输主管部门按月进行考核，对分界口的奖励按一次性奖励办理。

附 则
第三十八条 对故意弄虚作假骗取荣誉和利益的，铁道部将追究有关领导和责任人的责任，并给予经济处罚。
第三十九条 前发文件与本规定不一致的，以本规定为准。
第四十条 本办法自1998年6月1日起实施。