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城市房地产开发经营管理条例

时间:2024-07-22 06:15:06 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8629
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城市房地产开发经营管理条例

国务院


城市房地产开发经营管理条例

  中华人民共和国国务院令 第248号

  现发布《城市房地产开发经营管理条例》,自发布之
日起施行。

  总理 朱镕基

  1998年7月20日

  第一章总则

  第一条为了规范房地产开发经营行为,加强对城市房
地产开发经营活动的监督管理,促进和保障房地产业的健
康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有
关规定,制定本条例。

  第二条本条例所称房地产开发经营,是指房地产开发
企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋
建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行
为。

  第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益
、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综
合开发、配套建设。

  第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发
经营活动的监督管理工作。

  县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行
政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

  县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关
法律、行政法规的规定,负责与房地产开发经营有关的土
地管理工作。

  第二章房地产开发企业

  第五条设立房地产开发企业,除应当符合有关法律、
行政法规规定的企业设立条件外,还应当具备下列条件:

  (一)有100万元以上的注册资本;

  (二)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工
程专业的专职技术人员,2名以上持有资格证书的专职会计
人员。

  省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际
情况,对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员
的条件作出高于前款的规定。

  第六条外商投资设立房地产开发企业的,除应当符合
本条例第五条的规定外,还应当依照外商投资企业法律、
行政法规的规定,办理有关审批手续。

  第七条设立房地产开发企业,应当向县级以上人民政
府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合
本条例第五条规定条件的,应当自收到申请之日起30日内
予以登记;对不符合条件不予登记的,应当说明理由。

  工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记
进行审查时,应当听取同级房地产开发主管部门的意见。

  第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30
日内,持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部
门备案:

  (一)营业执照复印件;

  (二)企业章程;

  (三)验资证明;

  (四)企业法定代表人的身份证明;

  (五)专业技术人员的资格证书和聘用合同。

  第九条房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业
的资产、专业技术人员和开发经营业绩等,对备案的房地
产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定
的资质等级,承担相应的房地产开发项目。具体办法由国
务院建设行政主管部门制定。

  第三章房地产开发建设

  第十条确定房地产开发项目,应当符合土地利用总体
规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计
划的要求;按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的
,还应当报计划主管部门批准,并纳入年度固定资产投资
计划。

  第十一条确定房地产开发项目,应当坚持旧区改建和
新区建设相结合的原则,注重开发基础设施薄弱、交通拥
挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域,保护和改善
城市生态环境,保护历史文化遗产。

  第十二条房地产开发用地应当以出让方式取得;但是
,法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。

  土地使用权出让或者划拨前,县级以上地方人民政府
城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列
事项提出书面意见,作为土地使用权出让或者划拨的依据
之一:

  (一)房地产开发项目的性质、规模和开发期限;

  (二)城市规划设计条件;

  (三)基础设施和公共设施的建设要求;

  (四)基础设施建成后的产权界定;

  (五)项目拆迁补偿、安置要求。

  第十三条房地产开发项目应当建立资本金制度,资本
金占项目总投资的比例不得低于20%。

  第十四条房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配
套基础设施,并根据先地下、后地上的原则实施。

  第十五条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合
同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出
让合同约定的动工开发期限满1 年未动工开发的,可以征
收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年
未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。但是,因不可
抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的
前期工作造成动工迟延的除外。

  第十六条房地产开发企业开发建设的房地产项目,应
当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准
、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定


  房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目
的质量承担责任。

  勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、
法规的规定或者合同的约定,承担相应的责任。

  第十七条房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可
交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。

  房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目
所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出
竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收
申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质
量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收


  第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工,应当
依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收:

  (一)城市规划设计条件的落实情况;

  (二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建
设情况;

  (三)单项工程的工程质量验收情况;

  (四)拆迁安置方案的落实情况;

  (五)物业管理的落实情况。

  住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的,可
以分期验收。

  第十九条房地产开发企业应当将房地产开发项目建设
过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中,并定期
送房地产开发主管部门备案。

  第四章房地产经营

  第二十条转让房地产开发项目,应当符合《中华人民
共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定
的条件。

  第二十一条转让房地产开发项目,转让人和受让人应
当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,持
房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

  第二十二条房地产开发企业转让房地产开发项目时,
尚未完成拆迁补偿安置的,原拆迁补偿安置合同中有关的
权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知
被拆迁人。

  第二十三条房地产开发企业预售商品房,应当符合下
列条件:

  (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用
权证书;

  (二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

  (三)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资
金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和
竣工交付日期;

  (四)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

  第二十四条房地产开发企业申请办理商品房预售登记
,应当提交下列文件:

  (一)本条例第二十三条第(一)项至第(三)项规
定的证明材料;

  (二)营业执照和资质等级证书;

  (三)工程施工合同;

  (四)预售商品房分层平面图;

  (五)商品房预售方案。

  第二十五条房地产开发主管部门应当自收到商品房预
售申请之日起10日内,作出同意预售或者不同意预售的答
复。同意预售的,应当核发商品房预售许可证明;不同意
预售的,应当说明理由。

  第二十六条房地产开发企业不得进行虚假广告宣传,
商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。

  第二十七条房地产开发企业预售商品房时,应当向预
购人出示商品房预售许可证明。

  房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30
日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主
管部门和负责土地管理工作的部门备案。

  第二十八条商品房销售,当事人双方应当签订书面合
同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、
交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任


  第二十九条房地产开发企业委托中介机构代理销售商
品房的,应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品
房时,应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和
商品房销售委托书。

  第三十条房地产开发项目转让和商品房销售价格,由
当事人协商议定;但是,享受国家优惠政策的居民住宅价
格,应当实行政府指导价或者政府定价。

  第三十一条房地产开发企业应当在商品房交付使用时
,向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

  住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质
量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开
发企业应当按照住宅质量保证书的约定,承担商品房保修
责任。

  保修期内,因房地产开发企业对商品房进行维修,致
使房屋原使用功能受到影响,给购买人造成损失的,应当
依法承担赔偿责任。

  第三十二条商品房交付使用后,购买人认为主体结构
质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。
经核验,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;
给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿
责任。

  第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使
用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记
手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90
日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地
产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和
房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。

  第五章法律责任

  第三十四条违反本条例规定,未取得营业执照,擅自
从事房地产开发经营的,由县级以上人民政府工商行政管
理部门责令停止房地产开发经营活动,没收违法所得,可
以并处违法所得5 倍以下的罚款。

  第三十五条违反本条例规定,未取得资质等级证书或
者超越资质等级从事房地产开发经营的,由县级以上人民
政府房地产开发主管部门责令限期改正,处5万元以上10万
元以下的罚款;逾期不改正的,由工商行政管理部门吊销
营业执照。

  第三十六条违反本条例规定,将未经验收的房屋交付
使用的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限
期补办验收手续;逾期不补办验收手续的,由县级以上人
民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收
,并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的,
依照本条例第三十七条的规定处理。

  第三十七条违反本条例规定,将验收不合格的房屋交
付使用的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令
限期返修,并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款;情
节严重的,由工商行政管理部门吊销营业执照;给购买人
造成损失的,应当依法承担赔偿责任;造成重大伤亡事故
或者其他严重后果,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第三十八条违反本条例规定,擅自转让房地产开发项
目的,由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令
停止违法行为,没收违法所得,可以并处违法所得5倍以下
的罚款。

  第三十九条违反本条例规定,擅自预售商品房的,由
县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为
,没收违法所得,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款


  第四十条国家机关工作人员在房地产开发经营监督管
理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权,构成犯罪的,
依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分


  第六章附则

  第四十一条在城市规划区外国有土地上从事房地产开
发经营,实施房地产开发经营监督管理,参照本条例执行


  第四十二条城市规划区内集体所有的土地,经依法征
用转为国有土地后,方可用于房地产开发经营。

  第四十三条本条例自发布之日起施行。
诉讼中的客观事实与法律事实
----律师实务中的有关法律问题

四川精济律师事务所 何宁湘律师


  [前面的话]
  律师在从事诉讼代理实务(包括刑事辩护实务)过程中,几乎是不可避免要与当事人对案件事实与法律的看法进行讨论、磋商,甚至会发生争论。本文试对民事诉讼案件中客观事实与法律事实的若干问题进行探讨,意在对诉讼当事人对这方面问题有所了解与认识。

  一、问题的由来
  我国长期以来高呼“以事实为根据,以法律为准绳”的口号与法制原则,而实际上未必能够尊重与维护事实。绝大多数的当事人,在发生纠纷或诉讼时也坚持和强调“以事实为根据,以法律为准绳”。口号中的“事实”与当事人所称的“事实”是一样的,即事实的本身,或称自然发生的事实。但司法机关、人民法院办案所认定的事实并不是自然发生的事实,而是依据当事人提供的证据依据法律规定来认定的事实。即法律中的事实,或称证据显示的事实。
  作为律师,大概都懂得“打官司就是打证据”。多年来,司法机关、人民法院判案忽视自然事实(客观事实),一味强调证据,“以事实为根据,以法律为准绳”法制原则,实际上是形成或演变成了“以有限证据为基础,由人为主观来判案”,冤假错案时有发生。

  二、客观事实与法律事实的关系
  我国现行诉讼法皆规定:人民法院审理案件,必须“以事实为根据,以法律为准绳”。这一原则要求每个案件的审理,对于代理律师、承办法官来讲,都是一个探查、认识、证明客观事实到正确适用法律的“实事求是”的复杂过程。从哲学角度上讲,客观世界是可以认识的,客观真实是绝对的,法官、律师可以尽其努力去认识案件的事实。然而“以事实为根据”,所讲的事实当然是客观、真实的事实,由于诉讼存在期限的限制,故它不能成为哲学意义上的事实,更不是诉讼中人民法院通过审理裁判所认定的事实。在诉讼过程中,有如下三种事实:
  1、客观事实:所谓“客观事实”,就是原本发生的,在意识之外,不依赖人们的主观意识而存在的现实事实。所谓客观事实者,亦是人类认知想到达而永远无法到达之彼岸。
  2、当事人陈述的事实:所谓“当事人陈述的事实”,即在诉讼中当事人通过口头、书面以及举证质证所主张的事实,它的情况比较复杂,大体有:1、全部或部分的客观事实;2、非客观事实;3、伪造证据或通过胁迫方式制造出的、试图获得法律确认的事实。
  3、法律事实:法律事实,就是法律规定的、能够引起法律关系产生、变更和消灭的现象。法律事实的一个主要特征,它必须符合法律规范逻辑结构中假定的情况。只有当这种假定的情况在现实 生活中出现,人们才有可能依据法律规范使法律关系得以产生、变更和消灭。
  在诉讼中,一般情形下,法官不可能找出案件的客观事实,并根据案件的客观事实进行裁判。案件的发生通常是在若干时间(年月、或者数月数年)以前,从事法律工作的律师、法官都不可能在场,任何人都无法准确描述、再现客观事实,即使某些当事人能够准确描述、回顾客观事实,司法机关、法院法官一般都不会相信或采纳。因此,法院认定事实,不可能依人们的直观,不可能根据当事人的亲眼所见、亲耳所闻或者亲身感知,来判定案件事实的真伪。因此,一个案件事实的客观性与法律事实之间是有距离的,甚至有非常大的距离,更有的完全背离客观事实。这一距离越小,自然越接近客观事实,这是或许是部分当事人所希望的,甚至是追求的诉讼目的。但这一距离的缩小依赖于一个案件中的真实、合法证据的多寡,合法真实的证据越多,自然依据其做出的裁决就越接近客观事实。对于这一距离缩小的追求是可以实现的,但无论人们如何努力,都无法到达客观事实,借用微积分中的一句话“无限接近但永远无法到达”,即所谓客观事实--亦是人类认知想到达而永远无法到达之彼岸。
  法律事实就是法官通过法定程序,按照证据规则,根据当事人提交的证据材料,经过质证采信后,对案件事实所作的合理推断与认定,理论上称之为法律拟制事实。这种合理推断、认定,是相对的,不是绝对的。推断、认定是否合理,大体上只能从法律程序上、从证据规则上进行判断、人为的取舍。另外,当事人提交的证据材料必须是具有合法性与真实性,相关性与证明力的要求,如果不具有这一特性,那么当事人希望与主张的任何事实都不能作为法律事实。
  2004年6月29日,广东省高院对四会市法院的法官莫兆军涉嫌玩忽职守一案作出终审判决,驳回检察院的抗诉意见,维持一审无罪判决。由于此前审理一起借款案件的被告,在诉讼中提出受胁迫出具借条的抗辩事实,但未能提供相关证据,故莫法官依据证据规则,以被告负有举证责任而举证不能为由,裁判被告败诉。事后被告因不服判决作出了喝农药自杀身亡的过激行为。公安机关介入侦查后,原告才承认借条确系其胁迫被告所写,这表明法院认定的案件法律事实与客观事实不符。当地检察机关就以此为由认为莫法官不尽职守,因对相关不良后果承担刑事责任。莫法官涉嫌玩忽职守先被四会市检察院刑拘,后又改为逮捕。2003年12月4日,广东肇庆中院作出一审判决,认为莫兆军行为不构成犯罪。随后,四会市检察院不服这一判决,由肇庆市检察院通过广东省检察院向广东省高院提出抗诉。2004年3月23日下午,对莫兆军的抗诉案在广东高院开庭审理。经过3个月的审理后,广东高院终于对这宗颇具争议的案件作出终审判决:一审判决认定事实清楚,适用法律正确,维持原判。也就是说,莫兆军无罪。
  通过四会市法院的法官莫兆军涉嫌玩忽职守一案,深刻反映了我国民事诉讼制度中,客观事实与法律事实之间的关系,以及显现出我国审判制度中存在的若干问题。民事案件中的被告心中认定的是“受胁迫出具借条”的客观事实,而法官莫兆军判案是基于“被告举证不能”而认定的法律事实,那怕这法律事实与客观事实完全不同。西方国家的审判制度中有一个“法官自由心证”,即法官对案件反映的客观事实有个基本的看法,推定与判断。“自由心证”需要法官具有非常高的学识、法律素质与执业品质。而我国法律制度与西方国家法律制度完全不同,法官素质也无法胜任“自由心证”,因此只能依据有限的证据材料来推断,从这点上讲,认定“莫兆军无罪”是正确的。但四会市法院过于简单结案,而没有深入做好思想工作(如告知二审法律制度原理,动员与鼓励其上诉、告知证据规则动员其提供新证据、在上诉费交纳上进行必要的处理)可能会避免被告自杀这一悲剧的发生。
  四会市检察院的公诉,肇庆市检察院、广东省检察院的抗诉的重大现实意义,在于敢为天下先对我国诉讼中认定事实的标准、以及这一标准引出的我国审判制度中存在的若干问题提出质疑,勇于履行法律监督职责,可喜可贺,国人敬佩。

  三、法院认定案件事实的标准
  “莫兆军事件”在法学界乃至全国引起震动,审判实际中法官认定的事实不符合客观事实这本不是新问题,民事诉讼案件中的被告不服判决而选择了喝农药自杀,在审判实践中,也发生过在法院自焚、自炸等事件,而这次是人民检察院作为刑事案件起诉“莫兆军法官”,继而发生了检察院的抗诉,才产生了巨大影响。“莫兆军事件”实质反映了法院认定案件事实的依据标准存在着诸多弊端,同时也显露出我国司法界(公安、检察、法院)对这一标准存在着认识上的重大分歧。
  正如本文前述“以事实为根据”的“事实”是指事件、案件发生时的“客观事实”,既然法律有这样的规定,“法官的法定义务是审判案件必须以事实为依据,必须查清案件事实”,并应当以“查明的客观事实”作为适用法律和作出裁判的根据,想必“莫兆军事件”中承办检察官持这种观点。认为法官断案的依据是依照诉讼程序认定的法律事实,莫法官在被告未就其主张的借据是受原告胁迫而提出相应的证据的情况下,根据民事诉讼法所规定的原则和证据规则,作出不利于被告的判决是符合民事法律证据规则的,也是程序正义的必然要求。莫兆军、广东省肇庆市中级人民法院和广东省高级人民法院均作出莫兆军无罪判决,直接反映了目前我国法官的观点与审判活动的现状。
  应当肯定,我国法律长期提倡与贯彻“以事实为根据,以法律为准绳”法制原则,实际上根本不具有任何实际意义与可操作性。理论上讲,查清“客观事实”,以“客观事实”作为裁判案件的根据并没有错。然而,“客观事实”要在司法证明和诉讼证明中眼睁睁、明明白白地做到几乎是不可能的,法官也没有与查清客观事实要求相符合的水平与耐心,加上目前法院在绝大多数情形下,不调取收集证据,审理案件时,自然就扩大、强调了当事人的举证责任,案件中总会有一方在举证方面处于不利地位,就这一点而言,事实就已偏离。
  真实的证据是反映客观事实发生的轨迹、痕迹的载体,因此证据均以具有一定形式的载体的体现,不具有载体的轨迹、痕迹是无法保存与呈举到法院的,因此要通过事件遗留的证据材料来完全恢复“客观事实”发生的原貌,即要求证据对已经过去了的案件事实和有关事实的证明达到“客观事实”那样的标准,也就不可能的。虽然从哲学认识论的观点上看,客观事实是可以认识的。但是诉讼中所涉及或争议的证据事实,完全可能不是过去已发生的客观事实,认识客观事实需要一个过程,这一过程可能是曲折的,甚至是走完全部的过程也未能实现。审理该案件的法官大致上只能而且必须凭借能够证明当时客观事实的一切证据(包括书证、物证、视听资料、证人证言、勘验笔录、鉴定结论、当事人的陈述等)来认定事实。从认识论上讲,人们可以通过证据发现的案件法律事实与案件的客观事实之间永远存在差距,由于依赖于认识能力的局限度,公正心理保持度,真实合法证据的采集度,外界干扰度、案件的客观事实只能无限接近而无法对客观事实的再现,故从狭义上讲, 法官认定案件事实的依据标准是法律事实。

  四、法律事实的可靠性保证
  正如前述,法院认定案件事实的依据标准是法律事实。那么其可靠性如何解决了?
  这需要解决实体正义与程序正义面临的诸多问题,实体正义要以程序正义为前提和保证。程序正义是人们看得见的正义。通过公正的程序、公正的证据规则,凭借能够证明当时客观事实 的一切证据(包括书证、物证、视听资料、证人证言、勘验笔录、鉴定结论、当事人的陈述等)来认定案件事实,就保证了案件的法律事实公正,也就实现实体公正。
  现代社会与民主对司法体制的要求,司法既要保证公正,又要注重效率,既要追求实体公正,更要追求程序公正。反对与扬弃我国传统重实体轻程序的司法理念。在不可能设立法官自由心证制度的现状下,只能依靠证据,努力追求的只能法律上的事实而不是客观事实。对诉讼当事人来讲,法律事实与客观事实可能是不一致的,判决对某一方当事人是不公平的,甚至这一种伤害与侵害。对社会全体成员来讲,大概只有真正的、公正的程序来保证,来预设法律事实与客观事实在总体上无限接近,这大概是最高人民法院民事诉讼证据规则所确立的“法律事实”之本意。
  要保证依据真实证据认定的法律事实是可靠的,首先要求法官是个正直的人,同时也具有较高的法律素质与审判业务能力。如果是“吃了原告吃被告”的腐败分子,那么可靠性根本就无从谈起。其次要解决目前审判制度中存在的严重缺陷,法官掌握了依据证据材料认定案件事实的大权,就会出现:对某方不利的证据不采信,扣下隐匿证据,甚至篡改证据内容来评定事实。
  例如,四川省大邑县人民法院审理的一起人身损害赔偿案件庭审质证中,被告对另一被告大邑县某学校举证的“被告签署的安全责任书”真实性提出异议,但一审法院对被告的质证异议置之不理,并做出对被告不利的一审判决。被告无奈据此提起上诉,并提出对此证据进行司法鉴定的请求,不料,在二审法庭调查谈话中,发现一审法院移送的卷宗证据中没有此证据。显然,这一证据是认定法律事实的重要证据,如果此证据不具有真实性,被告学校就负有不疏于管理举证不能的情形,应当承担赔偿责任,上诉人则不会承担全部赔偿责任。在这一案件中,学校出示不具有真实性的证据,显然是基于必须承担疏于管理这一客观事实,才出此下策。那么一审法官是坚持证据认定法律事实标准,还是去“心证”客观事实呢?
  对于证据真实性出现的质疑,法官理应充分重视,一般情形下,书证都是可通过司法鉴定来鉴别真伪的,依照法律程序来认定证据当事人会接受的。另一方面,不具有真实性的证据,其本身就可能反证案件的事实(多数反映的是客观事实),为什么法官视而不见呢?联系到一审法院扣下经过质证的重要证据材料,不难看出一审法院存在着……
  又例如,成都市新都区人民法院审理的一起商品房业主请求人民法院撤销新都区国土局南丰工业城土地抵押登记行政诉讼案件中,原告刘某于1999年同开发商签订商品房销售合约购买了南丰花园商品房一套(后于2001年按成都市房地产管理局要求的格式合同文本补签了一份,新老合同、付款凭证、交房通知书附证据清单提交法院),而后开发商与银行对南丰工业城全部土地(包括南丰花园)进行抵押登记,导致南丰花园商品房业主无法办得房屋所有权证与土地使用证,出于无奈而四位业主于2004年6月提起了行政诉讼。新都区人民法院行政庭庭长、主审法官多次向原告讲“你们肯定胜诉”,但就是不下判决,一直到2005年8月才作出判决。一审判决认定刘某购房时间是新格式合同的2001年(而根本就隐匿了1999年的第一份购房合同),认定刘某是抵押后购房,裁定驳回原告起诉。
  这一案件是反映在证据充分、足以认定案件事实的情形,而法官为实现某种意图,采用隐匿重要证据认定出于事实完全相悖,对原告不利,导致原告败诉的典型案例。
  与“莫兆军事件”相比较,上述两个案件,是在证据相对充分的情形下,证据反映的事实清楚的情形下发生的。由此可见,虽然我们认可法院认定事实的标准是法律事实,但其制度下,存在相当严重的弊端,法官的玩忽职守、徇私枉法是缺少有效审判监督下的法律事实标准制度的死敌。我国法律、法院系统不从根本上解决法官的玩忽职守、徇私枉法问题,必将给法律事实标准制度带来灾难。基于这一点,发生“莫兆军事件”检察官们也是有道理的,问题是审判改革进行了若干年,有一个重要问题仍未提到日程,建立有效的审判实时监督制度,没有建立有效的审判实时监督制度,检察官又如何做呢,“莫兆军事件”的发生反映了检察院对民事行政诉讼案件在法律监督方面严重缺少监督手段的无奈。
  第三、必须严格执行诉讼法。只有严格遵守与执行诉讼法,才能确保案件裁判的实体公正与正确。而今天,大多数法官没有建立诉讼人当事人提交证据接收清单制度,不少法院以前就执行了这样的制度,后不知什么原由又废止。这样状况下,对当事人提交的证据多寡根本无据可查,同时也给少数法官人为地扣压或增添证据提供了可趁之机,冤假错案的发生在所难免。
  案例,四川省高级人民法院在审理一起借担保合同纠纷案时,诉讼双方按照法院决定的日期交换了证据。在交换证据的第二天开庭的法庭调查质证过程中,原告向法院提交了在证据交换时没有提交的证据,被告当场即依据最高人民法院民事诉讼证据规则提出质疑,主张依据规则的规定在交换证据后双方均不得提交新的证据,而法官却以“可以提交反驳证据”为由认定原告行为符合程序法。
  严格执行诉讼法,是保护实体裁判正确,杜绝与避免冤假错案,对诉讼当事人公正、公平的法定必备前提。严格执行诉讼法,应当不折不扣的依法执行,不能人为变通、不得偏颇,更不得徇私枉法。对于交换证据应当按照要求准确地记载证据目录与双方的意见。对于当事人提交的证据,必须建立当事人举证清单制度,防止与杜绝采用利用证据、扣压证据、对证据移花接木、瞒天过海的手段来否定客观事实,制造所谓的法律事实。
  第四、法律文书中必须载明证据材料。
  法院的裁决文书(包括调解书)中,应对于证据的三个主要方面:1、将诉讼当事人所提交的证据采用列举方式载明,对于证据的名称应当载明不能省略与缩写(注明缩写的除外);2、对诉讼当事人举证说明与质证意见对应载明;3、对法院所采信的证据与不采信的证据的法律依据、法理释明在法律文书中载明。

  五、结论
  律师与当事人必须清楚认识到如下现状:
  1、法律事实≠客观事实
  法院法律文书(包括判决书、调解书、裁定书)认定的事实只是法律事实。希望法律事实=客观事实,是人们的美好愿望,但“永远”无法实现。既使专家们、理论家们认为是社会主义法制的最高目标,在目前我国司法现状下,也是一句空话罢了。

国家发展改革委、建设部关于印发《城市供热价格管理暂行办法》的通知

国家发展改革委 建设部


发改价格[2007]1195号

国家发展改革委、建设部关于印发《城市供热价格管理暂行办法》的通知


各省、自治区、直辖市发展改革委、物价局、建设厅(建委、市政管委):
为了完善城市供热价格形成机制,规范热价管理,根据城镇供热体制改革的要求,我们制定了《城市供热价格管理暂行办法》。现印发你们,请结合本地区实际情况,认真贯彻执行。

附件:《城市供热价格管理暂行办法》

国家发展改革委
建 设 部
二〇〇七年六月三日


附件:
城市供热价格管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为规范城市供热价格管理,保障供热、用热双方的合法权益,促进城市供热事业发展和节能环保,根据《中华人民共和国价格法》等有关法律、法规,制定本办法。
第二条 本办法适用于城市行政区域内(包括省辖市、县城及乡镇连片供暖区域)供热价格行为。
第三条 城市供热价格(以下简称热价)是指城市热力企业(单位)通过一定的供热设施将热量供给用户的价格。
第四条 国家鼓励发展热电联产和集中供热,允许非公有资本参与供热设施的投资、建设与经营,逐步推进供热商品化、货币化。
第五条 热价原则上实行政府定价或者政府指导价,由省(区、市)人民政府价格主管部门或者经授权的市、县人民政府(以下简称热价定价机关)制定。
经授权的市、县人民政府制定热价,具体工作由其所属价格主管部门负责。供热行政主管部门协助价格主管部门管
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理热价。
具备条件的地区,热价可以由热力企业(单位)与用户协商确定。具体条件和程序另行制定。
第二章 热价分类与构成
第六条 城市供热价格分为热力出厂价格、管网输送价格和热力销售价格。热力出厂价格是指热源生产企业向热力输送企业销售热力的价格;管网输送价格是指热力输送企业输送热力的价格;热力销售价格是指向终端用户销售热力的价格。
第七条 城市供热实行分类热价。用户分类标准及各类用户热价之间的比价关系由城市人民政府价格主管部门会同城市供热行政主管部门结合实际情况确定。
第八条 城市供热价格由供热成本、税金和利润构成。
(一)供热成本包括供热生产成本和期间费用。供热生产成本是指供热过程中发生的燃料费、电费、水费、固定资产折旧费、修理费、工资以及其它应当计入供热成本的直接费用;供热期间费用是指组织和管理供热生产经营所发生的营业费用、管理费用和财务费用。
(二)税金是指热力企业(单位)生产供应热力应当缴纳的税金。
(三)利润是指热力企业(单位)应当取得的合理收益。现阶段按成本利润率核定,逐步过渡到按净资产收益率核
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定。
第九条 输热、配热等环节中的合理热损失可以计入成本。
第三章 热价的制定和调整
第十条 热价的制定和调整(以下简称制定)应当遵循合理补偿成本、促进节约用热、坚持公平负担的原则。
第十一条 成本是指价格主管部门经过成本监审核定的供热定价成本。热电联产企业应当将成本在电、热之间进行合理分摊。
第十二条 利润按成本利润率计算时,成本利润率按不高于3%核定;按净资产收益率计算时,净资产收益率按照高于长期(5年以上)国债利率2-3个百分点核定。
第十三条 各类用户的热价应当反映其耗费的供热成本,逐步减少交叉补贴。
第十四条 热力生产企业与热力输送企业之间按热量计收热费。热电联产热源厂、集中供热热源厂和热力站应当在热力出口安装热量计量装置。
第十五条 热力销售价格要逐步实行基本热价和计量热价相结合的两部制热价。基本热价主要反映固定成本;计量热价主要反映变动成本。基本热价可以按照总热价30%-60%的标准确定。
新建建筑要同步安装热量计量和调控装置。既有建筑具
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备条件的,应当进行改造,达到节能和热计量的要求,实行按两部制热价计收热费。
第十六条 暂不具备按照两部制热价计费条件的建筑,在过渡期内可以实行按供热面积计收热费,并要尽快创造条件实现按照两部制热价计收热费。
第十七条 热力企业(单位)向工业企业供应的蒸汽,按照热量(或蒸汽重量)计收热费。
第十八条 制定和调整居民供热价格时,应当举行听证会听取各方面意见,并采取对低收入居民热价不提价或少提价,以及补贴等措施减少对低收入居民生活的影响。
第十九条 符合以下条件的热力企业(单位)可以向政府价格主管部门提出制定或调整热价的书面建议,同时抄送城市供热行政主管部门:
(一)按照国家法律、法规合法经营,热价不足以补偿供热成本致使热力企业(单位)经营亏损的;
(二)燃料到厂价格变化超过10%的。
第二十条 消费者可以依法向政府价格主管部门提出制定或调整热价的建议。
第二十一条 政府价格主管部门商供热行政主管部门对调价建议进行统筹研究,拟定调价方案。
因燃料价格下跌、热力生产企业利润明显高于规定利润率时,价格主管部门可以直接提出降价方案报当地人民政府审批。
第二十二条 政府价格主管部门受理热力企业(单位)
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关于制定和调整热价的建议后,要按规定进行成本监审。
第二十三条 制定和调整热价的方案经人民政府批准后,由政府价格主管部门向社会公告,并报上级人民政府价格主管部门和供热行政主管部门备案。
第二十四条 热力企业(单位)应当根据价格主管部门的规定定期如实提供生产经营及成本情况,并出具相关账簿、文件、资料。
第二十五条 热价不足以补偿正常的供热成本但又不能及时调整热价的地区,省级人民政府和城市人民政府可以对热力企业(单位)实行临时性补贴。
第二十六条 由房屋产权单位或职工所在单位为职工支付采暖费用的,应当按有关规定改为单位向职工直接发放补贴。
第四章 热价执行与监督
第二十七条 价格主管部门应当建立供热成本监审制度,促进热力企业(单位)建立有效的成本约束机制。
第二十八条 省、市供热行政主管部门要逐步建立、健全城市供热质量监管体系,加强对各类计量器具和供热质量的监管,维护供、用热双方的合法权益。
第二十九条 热力企业(单位)应当严格执行政府制定的供热价格,不得擅自提高热价或变相提高热价。
第三十条 用户应当按照规定的热价按时交纳供热费
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用。对无正当理由拒交供热费用的用户,供热企业可以按有关规定加收滞纳金。
第三十一条 热力企业(单位)的供热质量必须符合规定的供热质量标准。达不到规定供热质量标准的,热力企业(单位)应当按照供用热合同的约定对用户进行补偿或赔偿。
第三十二条 热力企业(单位)与用户之间应当签订供用热合同,约定双方的权利和义务。供用热合同格式与内容由建设部另行制定。
第三十三条 各级价格主管部门应当加强对本行政区域内供热价格执行情况的监督检查。鼓励群众举报热力企业(单位)的价格违法行为;群众举报属实的,价格主管部门应给予适当奖励。加强新闻舆论对供热价格执行情况的监督。
第三十四条 热力企业(单位)擅自提价或通过缩短供热采暖时间、降低供热采暖质量等手段变相提价的,由同级及以上价格主管部门依据《价格法》第三十九条、四十一条和《价格违法行为行政处罚规定》第六条、第七条进行查处。
第三十五条 热价定价机关违反本办法,不按规定的方法、程序和权限制定和调整热价的,由上级人民政府或其价格主管部门责令改正,并通报批评。
第三十六条 热价定价机关的工作人员在制定热价工作中有违法行为,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构
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成犯罪的,依法给予行政处分。
第五章 附则
第三十七条 本办法由国家发展改革委会同建设部负责解释。
第三十八条 各省、自治区、直辖市价格主管部门、供热行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。
第三十九条 本办法自2007年10月1日起实施。 7