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用融资租赁方式建设保障性住房的法律探讨/翁华强

时间:2024-07-01 10:51:16 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8757
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2011年国家提出未来五年计划新建保障性住房3600万套,2011年1000万套,2012年1000万套,后三年1600万套,保障性住房覆盖率达到20%。住建部副部长齐骥在“两会”期间表示,总体算下来,完成今年1000万套的任务,资金需求超过1.3万亿元,其中有8000多亿元通过社会机构的投入和被保障对象以及所在企业筹集,剩余的5000多亿元将由中央、省级和市县政府通过各种渠道筹集。巨大的资金缺口是实现这一目标的最主要障碍,并且该保障性住房资的金又严重依赖政府财政投入。这一状况亟须得到改善,保障房建设及资金来源的多元化是大势所趋。
笔者认为,积极引进融资租赁这种新型的金融工具来参与保障性住房的建设,是可以化解全部由政府作为保障性住房建设主体的压力,且通过融资租赁方式可以有效的将多渠道的社会投资投入到社会保障性住房的建设中来。

一、现行我国保障房建设及融资均由政府为主导存在弊端

我国目前的保障性住房项目,主要采用“政府委托代建、企业先期投入、银行融资推动、政府承诺回购”的方式运作。
在我国这种全部由政府主导的建设、融资体系中,政府始终处于保障性住房发包、建设、产权人及主要的融资主体地位,使每一地方政府都面临着巨大的保障性住房建设及资金融资的压力,虽然中央政府下达了巨额专项资金,但受土地财政的驱使,地方政府不能或不愿在百姓住房上多投入,国有房地产公司也热衷于商业地产的开发,也就是说该建设、融资体系的主体唯一性将是保障性住房将来顺利发展的阻碍。
在发达的西方国家,这种公共保障住房已经进行了私营化。
在美国,20世纪60年代初,政府就鼓励私营机构进入廉租房建设领域。美国政府建设资金融资担保和租金补偿计划。美国私营机构建设并持有的公共租屋占比不断增大,约占全部公共租屋的三分之一。
在德国,采用“政府+合作”的模式。政府和社会投资人(开发商、建筑企业或个人)合作。政府划定区域用于建设保障性住房,参与建设的社会投资人与政府签订合作协议,在一定期限内按成本价将房屋出租给低收入群体,租金与市价的差额由政府补贴给投资人。
保障性住房的融资租赁方式,能够使社会资金投入到融资租赁公司,并以融资租赁公司作为保障性住房的权利主体,以达到有效的化解政府作为建设、融资唯一主体的被动局面。

二、尝试融资租赁进行保障房建设的构想

1、融资租赁概念
根据《合同法》第十四章关于融资租赁合同的定义,可知融资租赁就是指出租人根据承租人对出卖人和租赁物的选择,出资向出卖人/供货人购买租赁物,提供给承租人使用,收取租金的交易。其特征体现至少“三方当事人”,即出卖人、出租人、承租人,“两份合同”,即融资租赁合同和租赁物买卖合同,以及在融资租赁期限届满后,可以对租赁物进行处置等独有的商业交易性质。
2、保障房融资租赁的当事人
在保障房的融资租赁中,涉及的当事人不止于三方,至少包括:
出卖人:通过政府招投标确认资格的开发建设单位;
出租人:融资租赁公司,为名义上保障性住房的产权人;
承租人:政府保障性住房运营机构,又为保障性住房的转租人;
使用者:经济适用房的购房者和廉租房、公共租赁房的住户,为保障性住房的终端承租人;
投资方:股东、银行、各类投资基金、民间资金等融资租赁项目的投资人。
3、保障性住房的融资租赁交易结构
(1)开发建设企业为保障房融资租赁的供货人,即保障房的产品生产者。开发建设企业其只是融资租赁产品的生产商,不再是销售商。
(2)地方国有保障性住房运营机构为承租人,和融资租赁公司签订《融资租赁合同》,融资租赁公司作为出租人根据承租人国有保障性住房运营机构的要求,购买由招标确定资格的房地产开发建设企业建造的保障性住房,并向开发建设企业支付购房款。由于土地由政府行政划拨,融资租赁公司只需支付给开发企业建造开发成本及微利,价格由政府住房保障机构确定。
(3)地方国有保障性住房运营机构将承租的保障性住房转租给符合条件的住户,并收取租金。其中,经济适用房也可以先租后买,以租金形式支付,在达到一定年限后,转为产权房。保障性住房运营机构将收取的租金以及给予出租人的保障性住房建设的行政性补贴支付给出租人融资租赁公司。
(4)融资租赁公司收回投资成本及利润的方式有如下5种方式:
①一部分经济适用房直接全额转让给符合条件的购房户,收回的转让款;
②一部分经济适用房支付保证金后,在融资租赁年限内支付的租金;
③廉租房和公共租赁房等保障性住房的租金收入;
④廉租房和公共租赁房的融资租赁租赁期限届满,在符合条件下转让给终端住户的转让款;
⑤在和承租人保障性住房运营机构签订《融资租赁合同》约定的租赁期届满后,对于租赁物产权处置后的转让款;
⑥政府给予出租人因建设保障性住房的行政性补贴收入。
5、出租人的建设资金来源
进行保障性住房建设的融资租赁公司作为一个经营载体,可以通过吸收股东投资,在货币市场及资本市场采取信贷、发债(信托)、委托投资、上市等融资手段,吸收社会投资,保障性房地产项目存在开发期可控、周期比较短等特点,同时,项目总投资较低,开发成本可控。安全可靠、收益稳定的租金收益也能够吸引社保资金、住房公积金、保险投资资金,以及寻求长期投资标的的民间资金。参与融资租赁保障房建设的资金可以获得合理、稳定、安全的收益率,是出租人获得多样化资金来源的商业驱动,而这个收益率,是保障性住房得以建成需要付出的最基本代价。
6、采用融资租赁方式进行保障性住房建设的意义
在我国的保障房建设中引进融资租赁方式,采用各方共赢的商业模式,能够减轻政府压力,化解建设及融资压力。采取“政府规划供地,国有主体发包,竞争招标建设,融资租赁购置,统一承租转租”的模式。这个模式可以理解为:地方政府控制公租房、廉租房、经适房的地价,让国有保障性住房运营机构根据政府的规划,成为发包方,中标房地产建设、开发企业购地建设。融资租赁公司根据中标价向建设、开发企业支付价款,国有保障性住房运营机构统一以融资租赁方式承租,到期后按照约定进行处置融资租赁物。在发达国家,融资租赁已成为“朝阳产业”,在美国的固定资产投资中,融资租赁与银行、证券分庭抗礼,形成三分天下的融资格局。
在这个链条中,开发商的角色只是购地建设,而不再是开发、建设、销售“三位一体”。而融资租赁公司成为资金供给方和名义上的保障性住房所有者。国有保障性住房运营机构除了担任发包方,还要兼任保障性住房的承租人和管理者,它从融资租赁公司手里租下保障性住房,并将其转租给住户。
融资租赁对于保障性住房的“先租后买”的方式,比如在《上海市经济适用住房管理试行办法》第二十五条就有体现:“经批准租赁经济适用住房的申请户,可以在签订《经济适用住房租赁合同》时,向区(县)住房保障机构申请采取租售转化方式购买该套经济适用住房。经批准的,承租人在按照经济适用住房总价款的一定比例支付购房款后,可以按照该经济适用住房原销售价格,在规定期限内予以购买。购房款付清前,承租人应当按照规定支付租金。”这种保障性住房的融资租赁集租赁、买卖、借贷三者优点于一体,能够实现政府、使用者、开发建设企业、经营者、投资方以及产业发展等多方共赢。

三、实现融资租赁方式进行保障性住房建设的法律障碍

1、保障性住房等不动产能否作为“融资租赁物”的法律问题
我国《合同法》第十四章关于融资租赁合同中,对于融资租赁的租赁物并没有明确是否包含房产、不动产等固定资产。但是在《金融租赁公司管理办法》第十九条规定,“适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产。”房屋当然是固定资产。但是在《外商投资租赁公司审批管理暂行办法》第十二条中却规定,“融资租赁公司的经营范围应符合国家产业政策,经批准,融资租赁公司可经营下列业务:(一)国内外各种先进或适用的生产设备、通信设备、医疗设备、科研设备、检验检测设备、工程机械、交通运输工具(包括飞机、汽车、船舶)等机械设备及其附带技术的直接租赁、转租赁、回租、杆杆租赁、委托租赁、联合租赁等不同形式的本外币融资性租赁业务;”这里把融资租赁的标的物归纳为机械设备及其附带技术。虽然并不严密,但是却没有房屋之类不动产这一点,却是明确的。可见,对于融资租赁的本质特征及其租赁物的适用,金融租赁公司以及外商投资租赁公司的两大监管当局银监会和商务部却未有共识。我国的几稿《融资租赁法》(草案)中,也并没有将不动产列为租赁物范畴。
但是,值得我们注意的是,在2008年11月13日国际统一私法协会通过的《租赁示范法》第二条中,对于租赁物的定义为:“租赁物,是指所有承租人用于生产、贸易及经营活动的财产,包括不动产、资本资产、设备、未来资产、植物和活动以及未出生的动物。这一术语不包括货币或有价证券,动产不因附着于不动产或成为不动产的一部分而不再是租赁物。”(见张雅萍主编的《融资租赁法律手册》一书)
我国已签署加入的《国际融资租赁公约》的第一条第1款称“本公约管辖第2款所指的融资租赁交易,其中,一方(出租人),按照另一方(承租人)的规格要求同某个第三方(供货人)订立一项协议。根据该协议,出租人按承租人就涉及其利益的部分所认可的条件取得成套设备、资本货物或其它设备(设备)(plants, capital goods or other equipment (the equipment))”财政部会计准则委员会把该阐述翻译为“不动产、厂场和设备”,并且在财政部“关于执行《企业会计制度》和相关会计准则有关问题解答(二)”中对于“融资租赁方式”租入的固定资产发生的固定资产后续支出的原则处理也作了规定。所以,房产作为最经典的不动产,应当明确列为融资租赁的标的物。
因此,在法律层面上将不动产即包含保障性住房纳入融资租赁物范畴,是启动融资租赁方式进行保障性住房建设的法律保障前提。
2、保障性住房建设融资租赁的税收问题
(1)契税、房产税

酒泉市市县(市区)乡(镇)三级党政机关招考录用国家公务员机关工作人员和法检机关工作人员笔试工作实施办法

甘肃省酒泉市人民政府


酒泉市市县(市区)乡(镇)三级党政机关招考录用国家公务员机关工作人员和法检机关工作人员笔试工作实施办法(2004/10/27)

2004-10-27



笔试是公务员录用考试的重要环节,是实施公务员考试录用制度的关键。为了保证笔试工作的顺利进行,根据国家和省上考试录用公务员工作有关规定和《酒泉市市县(市区)乡(镇)三级党机关招考录用国家公务员、机关工作人员和法检机关工作人员实施方案》(以下简称《方案》),特制定以下实施办法。

一、笔试工作原则

笔试工作全面贯彻公开、公平、公正的原则,体现规范性、科学性和公正性。

二、组织领导及监督

笔试工作在市招考工作领导小组的领导下,在省人事厅的指导下由市招考领导小组办公室具体组织实施,考务组具体负责承办笔试有关事宜的落实。笔试工作全程将请省人事厅和市人大、纪检监察部门以及招考工作领导小组成员进行巡视和监督,并邀请新闻媒体对有关情况及时进行报道、监督。

笔试中有关公务回避以及违纪责任按照《方案》第十三条之规定办理。

三、笔试科目、分值及考试时间

1、笔试公共科目为:《公共基础知识》、《行政职业能力倾向测验》和《申论》三科,各科分值均为100分,总分为300分。专业科目为《公安基础知识》和《法律基础知识》,分值分别为100分。

2、笔试时间定于2004年10月30日----10月31日。10月30日上午8:30--10:00考《公共基础知识》,10:00--11:30考《行政职业能力倾向测验》;下午14:00--16:30考《申论》。10月31日上午8:00--10:00考《公安基础知识》和《法律基础知识》。

四、准考证的填写发放

准考证由考务组在10月27日前制作填写完毕,并于10月28日至29日在市人才交流服务中心发放。准考证领取时由领取人在准考证存根上签字。10月29日下午6:00仍未领取准考证的考生,考务组要尽可能与考生取得联系。

五、试卷的命制

根据《关于全省考试录用国家公务员和机关工作人员实行省级统考的通知》(甘人事[2003]52号)精神,笔试试题的命题、制卷以及成绩通知,均由省人事厅统一负责。

笔试成绩将通过张贴公布、市政府公众信息网和市人事人才网公布。

六、试卷的接送及保管

试卷按有关规定从省人事厅押送人员处交接后,由招考办选派专人(2人以上)保管,实行昼夜24小时值班,全封闭管理。直至笔试结束,将试卷清点交还省上试卷押送人员。

试卷的运送、交接、清点、回收按《酒泉市党政机关招考录用国家公务员和机关工作人员考试试卷运送、交接和保管规则》之规定办理。

七、考场设置

这次招考共有考生2036人,设置68个考场。其中报考党政机关职位的共1500人,按每个考场30人设置,需设置50个考场;报考公安职位的454人,共设15个考场,其中1--14考场每个考场30人,第15考场34人;报考法院职位的16人,设一个考场;报考检察院职位的共66人,设2个考场,每个考场33人。考试地点统一设在酒泉职业技术学院新校址。

考场内考桌按考试有关规定要求放置,全部纵向贴号排列。30人考场每列按7、8、8、7张桌子排列;33人考场按8、8、8、9张桌子排列;34人考场按8、9、9、8张桌子排列;16人考场按5、6、5张桌子排列。考点宣传横幅、指示标记、考场设置示意图、考场布置以及清洁卫生等准备工作由酒泉职业技术学负责,并在10月29日下午5:30前完成。

八、工作人员构成

笔试工作需巡视、监考和工作人员168人。从市、区组织、人事、教育、纪检监察、公检法部门和考点学校教师中抽调组成。

1、按照考场设置,共需监考人员136名,其中考点学校抽调教师68名担任主考,市、区组织、人事、教育、纪检监察部门抽调68人担任监考。每个考场主考1人,监考1人。

2、考点设总负责、总监考及监察人员,考区设考场巡视人员若干名,邀请省人事厅巡视人员和招录考领导小组成员实施巡考。

设考点主任1名,副主任2名,工作人员16名(机关9名、教师3名、保安4名)。考点机关工作人员由考务组安排,保安从保安公司聘请。

抽调人员应具有较强的责任心和相关工作经验。

九、笔试时间安排及实施步骤

(一)铃声设置

10月30日:

8: 15(短音)———考生入场

8: 30(长音)———《公共基础知识》

《行政职业能力测验》考试开始

11:30(长音)------《公共基础知识》

《行政职业能力测验》考试结束

13:45(短音)------考生入场

14:00(长音)------《申论》考试开始

16:30(长音)------《申论》考试结束

10月31日:

8: 15(短音)———考生入场

8: 30(长音)———《公安基础知识》

《法律基础知识》考试开始

10:00(长音)------考试结束

(二)实施步骤

1、10月29日下午4:30全体监考和工作人员在市职业技术学院阶梯教室进行考务培训,学习考试的有关文件和考场须知、监考人员守则和违纪人员处理规定,明确监考工作的重要性、工作任务和职责。

2、10月30日早7:30全体监考和工作人员在考点办公室集中点名,监考人员按桌子上的考场号依次就坐,强调考试的重要性,重申监考纪律、考场规则,明确责任。同时发放监考证、工作证等证件,并统一核对时间,抽签确定监考人员监考考场。

8:00 监考人员领取《公共基础知识》、《行政职业能力测验》试题本和答题卡。

8:15 听到短音铃声,监考人员组织考生进入考场,认真核对考生身份证、准考证,要求考生按顺序对号入座。监考人员宣读考场规则及其它有关注意事项,当众开封试卷袋和答题卡袋,并检查试卷科目、数量情况。

8:25 监考人员发《公共基础知识》试题本、答题卡和草稿纸,要求考生填写(或填涂)答题卡上姓名、准考证号、报考部门等内容,并阅读题本第一页上的内容,不得向后翻页。

8:30 听到长音铃声,监考人员宣布考试正式开始。监考人员核对应考人员身份,认真检查准考证、身份证、答题卡上相关信息与考生报名登记表的一致性。

9:00 监考人员回收缺考人员的试题本、答题卡,在答题卡相应的位置上填写(填涂)缺考人员的姓名和准考证号,并在考场情况记录单上作记录。

9:50由主考拆封《行政职业能力倾向测验》答题卡和试卷本袋,清点无误后分发考生;

10:10由主考收取《公共基础知识》答题卡,排序后装入规定袋中;监考收取《公共基础知识》试题本,排序后装入规定袋中,同时,主考要再次进行清点核对;将《公共基础知识》答题卡袋和试题本袋放讲桌上妥善保管;

11:15 提醒考生距离考试结束还有15分钟时间。

11:30 听到长音铃声,监考人员宣布上午考试结束,要求考生立即停止答题。收取《行政职业能力测验》试题本、答题卡、草稿纸,确认数量无误后,允许考生离开考场。整理试题本、答题卡,经考点主考人员验收后装封,与草稿纸一并交指定人员保管。

特别注意:考试结束后,《公共基础知识》、《行政职业能力测验》题本与答题卡一定要分开装封。

13:10 考点主考、监考、工作及巡视人员在考点办公室集中,强调考试的重要性,重申监考纪律、考场规则,明确责任。同时发放监考证、工作证等证件,并统一核对时间,抽签确定监考人员监考考场。

13:40 监考人员领取《申论》考试试卷。

13:45 听到短音铃声,监考人员组织考生进入考场,认真核对考生身份证、准考证,要求考生按顺序对号入座。监考人员宣读考场规则及其它有关注意事项,当众开封试卷袋,并检查试卷科目、数量情况。

13:55 监考人员发试卷、草稿纸,要求考生填写试卷上姓名、准考证号、报考部门等内容。

14:00 听到长音铃声,监考人员宣布考试正式开始。监考人员核对应考人员身份,认真检查准考证、身份证、试卷卷头上相关信息与考生报名登记表的一致性。

14:30 监考人员回收缺考人员的试卷,在试卷卷头上填写缺考人员的姓名、准考证号等内容,并在考场情况记录单上作记录。

16:15 提醒考生距离考试结束还有15分钟时间。

16:30 听到长音铃声,监考人员宣布《申论》考试结束,要求考生立即停止答题。收取试卷、草稿纸,确认数量无误后,允许考生离开考场。整理试卷,经考点主考人员验收后装订装封,与草稿纸一并交指定人员保管。

3、10月31日早7:30公安、法律专业知识监考和工作人员在考点办公室集中点名,监考人员按桌子上的考场号依次就坐,强调考试的重要性,重申监考纪律、考场规则,明确责任。同时发放监考证、工作证等证件,并统一核对时间,抽签确定监考人员监考考场。

8:00 监考人员领取《公安基础知识》、《法律基础知识》试题本和答题卡。

8:15 听到短音铃声,监考人员组织考生进入考场,认真核对考生身份证、准考证,要求考生按顺序对号入座。监考人员宣读考场规则及其它有关注意事项,当众开封试卷袋和答题卡袋,并检查试卷科目、数量情况。

8:25 监考人员发《公安基础知识》、《法律基础知识》试题本、答题卡和草稿纸,要求考生填写(或填涂)答题卡上姓名、准考证号、报考部门等内容。

8:30 听到长音铃声,监考人员宣布考试正式开始。监考人员核对应考人员身份,认真检查准考证、身份证、答题卡上相关信息与考生报名登记表的一致性。

9:00 监考人员回收缺考人员的试题本、答题卡,在答题卡相应的位置上填写(填涂)缺考人员的姓名和准考证号,并在考场情况记录单上作记录。

9:45提醒考生距离考试结束时间还有15分钟。

10:00听到长音铃声,监考人员宣布专业科目考试结束,要求考生立即停止答题。收取试题本、答题卡、草稿纸,确认数量无误后,允许考生离开考场。整理所有试题本、答题卡,经考点主考人员验收后装订装封,与草稿纸一并交指定人员保管。

其它有关安排、规定与本实施办法不相符合的,以本实施办法为准。




酒泉市招考录用国家公务员

法检机关工作人员领导小组办公室


二00四年十月二十四日



中国银行和中国建设银行改制过程中可疑类贷款处置管理办法

财政部


中国银行和中国建设银行改制过程中可疑类贷款处置管理办法

  颁布单位  财政部
  颁布日期  2004-06-04
  实施日期  2004-06-04
  文 号  财金[2004]53号
  类  别  金融财务

第一章 总  则

  第一条 为推进中国银行(以下简称“中行”)、中国建设银行(以下简称“建行”)的股份制改造进程,规范改制过程中的可疑类贷款处置行为,提高处置效率,努力实现资产处置回收价值最大化,根据国家有关法律法规,制定本办法。
  第二条 本办法所称可疑类贷款是指中行、建行风险分类为可疑类的贷款本金及相应的利息(以下简称“可疑类贷款”)。金融资产管理办司(以下简称“资产公司”)是指中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司、中国东方资产管理公司、中国信达资产管理公司。
  第三条 中行、建行改制过程中可疑类贷款处置的指导思想是坚持走市场化、商业化道路,努力实现快速处置,最大限度地减少损失。
  第四条 可疑类贷款处置工作应坚持以下原则:
  一、公开、公平、公正和择优、竞争的原则;
  二、处置回收价值最大化的原则;
  三、降低处置成本和减少费用支出的原则;
  四、目标明确、责任落实、考核严格的原则;
  五、强化约束和有效激励相结合的原则;
  六、处置不良资产与加强内控相结合的原则。

第二章 可疑类贷款处置程序及方法

  第五条 中行、建行可疑类贷款招标批发的范围为风险分类为可疑类贷款(包括垫款,不包括拆借),规模以2002年底数据为准,其中,中行1 498亿元,建行1 289亿元。
  第六条 中行、建行可疑类贷款处置程序包括向资产公司招标批发、一级市场打包出售和二级市场处置3个阶段。
  向资产公司招标批发是指财政部、人民银行、银监会等通过招标的形式,在资产公司中选择一家公司作为可疑贷款的批发资产公司,中行、建行向批发资产公司招标批发可疑类贷款;一级市场打包出售是指批发资产公司通过公开招标的方式,将可疑类贷款组合成若干资产包出售给其他资产公司或其他国内外投资者;二级市场处置是指认购了资产包的资产公司或其他投资者对资产包内可疑类贷款的回收、清偿、重组和转让等处置行为。

第一节 向资产公司招标批发阶段

  第七条 选择批发资产公司。
  一、成立招标工作组。由财政部、人民银行、银监会等联合成立批发资产公司招标工作组(简称招标工作组),在国有独资商业银行股份制改革领导小组的领导下,负责组织和实施批发资产公司的招标工作,发布和收集招标文件,确定评标标准和要求,对投标人投标文件进行评审,宣布中标人。
  二、初步调查。中行、建行做好卖方初步调查工作,向资产公司提供可疑类贷款现有系统最为完备的信息,并提供纸介和磁介(光盘)信息资料。资产公司开展买方抽样调查。抽查金额不超过可疑类贷款总额的15%,抽查户数不超过可疑类贷款总户数的4%。抽查办法由中行、建行与资产公司议定。
  三、招标。由招标工作组向4家资产公司发布招标文件,明确投标文件格式和投标要求。
  四、投标。资产公司在规定的时间内,根据招标文件要求编制投标文件,并在规定时间内提交标书。未在规定时间内提交标书的,视同放弃投标。
  五、评标和中标。招标工作组根据招标文件确定的评标标准和方法,对投标文件进行评审和比较,确定最终中标资产公司。
  第八条 评标指标主要包括两类,一是考察拟担任批发资产公司批发方案设计的科学性、可行性;二是考察拟担任批发资产公司的投标报价及以往处置业绩、处置经验和组织运作能力。具体包括:(一)处置可疑类贷款的组织安排;(二)可疑类贷款接收的操作程序;(三)尽职调查工作流程、采用的技术以及工作底表的设计;(四)承诺的最低处置回收率;(五)资产定价基本程序及方法;(六)内部管理水平;(七)打包出售的计划和时间安排;(八)打包出售资产的成本要求;(九)批量处置不良贷款的经验和运作能力;(十)其他因素。批发资产公司的选择工作2004年6月中旬前完成。
  第九条 批发资产公司确定后,人民银行向中标的批发资产公司提供再贷款,批发资产公司与中行、建行签订《可疑类贷款收购协议》,按账面价值50%收购中行和建行的可疑类贷款,这部分不良贷款利息追索权随本金无偿划转。中标承诺价格对应的再贷款由批发资产公司负责归还,超过承诺价格部分对应的再贷款由人民银行挂账。人民银行向批发资产公司的再贷款发放和归还具体办法由人民银行另行规定。
  第十条 中行、建行用可疑类贷款出售资金全部购买人民银行票据。批发资产公司作为受让人接受可疑类贷款,行使债权人职责,与中行、建行共同做好债权划转中的公告确权等工作。可疑类贷款收购和划转工作应在2004年6月末前完成。
  第十一条 可疑类贷款划转时点为2003年12月31日,2004年1月1日后中行、建行回收的本息,扣除当年支付的诉讼费后抵顶批发资产公司应支付给中行、建行的价款,相应减少人民银行再贷款。中行、建行2003年及以前年度支付的诉讼费不再向资产公司追收。
  第十二条 中行、建行应确保向批发资产公司提供信息的真实性,划转的可疑类贷款确权率在95%以上。信息虚假的可疑类贷款和确权率小于95%的可疑类贷款,由中行、建行赎回。赎回标准和条件由买卖双方共同协商议定。
  第十三条 中行、建行要积极配合批发资产公司的资产处置工作。要逐项确定造成不良贷款的原因,查找内控存在的问题,明确责任人并追究相关责任,并将上述结果报送财政部和人民银行。

第二节 一级市场打包出售阶段


  第十四条 批发资产公司应设立相对独立的机构,安排固定人员专项处置此次收购的可疑类贷款。
  第十五条 批发资产公司采取公开招标的方式,向其他资产公司及国内外投资者进行打包出售。
  一、尽职调查。批发资产公司要做好可疑类贷款接收工作,对可疑类贷款进行尽职调查,整理贷款信息,详细填写资产尽职调查工作表。
  二、组合资产包。批发资产公司要根据可疑类贷款地区和行业特点,组合设立公开招标出售的若干资产包。要合理确定不同资产包的入包条件和规模,对于部分涉及军工及国家安全的企业贷款,要制定不同的组包和处置策略。组包方案报财政部和人民银行备案。
  三、准备资产包招标。批发资产公司要做好资产推介、确认投资者资格、贷款信息发布、资产定价、制定招标文件、设计交易流程等各项资产包招标出售的准备工作。
  四、实施资产包的公开招标。批发资产公司负责实施资产包的公开招标。投资者应按照招标文件要求,制定投标文件,并在规定时间内提交标书。批发资产公司负责对投资者投标文件进行评审,并宣布中标结果。全部资产包公开招标工作应在2005年末前完成。
  五、资产交割及资金清算。中标投资者应在规定时间内,与批发资产公司签订交易合同,将资产包认购款支付到指定账户,办理资产交割手续。可疑类贷款采取一次性买断的交易方式,批发资产公司不得与投资者设立合作公司的方式共同处置。
  第十六条 资产公司和其他投资者可分别采用不同的付款方式。(一)资产公司认购资产包,首付款不得低于认购资产包成交价款的10%。分期付款自收购交割日起3年内付清。各年度付款计划为认购资产包成交价款的30%(含认购首付款)、40%、30%。资产公司应于每个会计年度后1个月内支付上年度资产包认购资金。逾期未能支付的,按同期人民银行再贷款利率计收缺口资金的利息。(二)其他投资者认购资产包原则上一次性付清款项,确需采取分期付款方式的,首付款不得低于认购资产包成交价款的30%,其余应付款需提供批发资产公司认可的不可撤销的备付信用证或担保,且分期付款期限不长于3年。
  第十七条 建立专项账户。批发资产公司负责一级市场售出的可疑类贷款的资金清收,在人民银行开设专项账户,回收资金直接及时划入人民银行账户,偿还人民银行再贷款。
  第十八条 批发资产公司对于通过公开招标未能售出的资产包,经财政部和人民银行同意,在原公开招标底价下浮一定比例后,在其他资产公司及投资者间进行二次招标。经二次招标仍未能售出的,由批发资产公司按二次招标底价包销认购。
  第十九条 批发资产公司在一级市场公开招标过程中形成的市场价,与可疑类贷款账面值50%的购买价格之间的差额,是可疑类贷款的处置损失。批发资产公司每向其他资产公司或投资者出售一个资产包,要及时将该资产包的处置损失报财政部和人民银行,最终由财政部和人民银行协商提出处置损失处理意见,报国务院批准执行。
  第二十条 资产处置过渡期的管理。自接收可疑类贷款起至该资产包售出交割期间,批发资产公司负责资产管理,维护债权人各项权利的安全、完整和有效。除特殊情况外,不进行单笔资产处置。如发生诉讼、法院裁定(调解和执行)、企业破产受偿、计划内破产审查等事件,无论损失金额大小均需由批发资产公司办理并报财政部和人民银行备案。
  第二十一条 批发资产公司在处置可疑类贷款过程中,应逐项分析不良贷款的成因,并将有关情况及时报送财政部和人民银行,通报中行、建行,以帮助中行、建行加强内控。

第三节 二级市场处置阶段


  第二十二条 投资者认购资产包后,要严格按照交易合同约定,履行付款义务。投资者有权自行对资产包内可疑类贷款进行处置。资产公司认购资产包后的资产处置工作,执行资产公司资产处置管理的有关办法和规定。

第三章 资产处置费用与考核

第一节 资产处置费用


  第二十三条 资产公司的资产处置费用包括批发资产公司一级市场打包处置费用和其他资产公司二级市场认购资产包的处置费用。
  批发资产公司一级市场打包处置费用包括接收可疑类贷款、整理贷款档案资料、资产卖方尽职调查、制作投资者阅读文档、资产定价及资产包公开招标过程中发生和各项费用(政策性处置未结束前不得列支人员费用)。该项费用由财政部和人民银行根据批发资产公司投标报价确定,由招标出售资产包过程中从投资者收取的费用支付。批发资产公司收取的费用扣除相应支出后的净收入按财政部有关中间业务收入管理办法进行分配。
其他资产公司二级市场认购资产包的处置费用是指其他资产公司认购资产包后,处置过程中支付的各项费用(政策性处置未结束前不得列支人员费用)。该项费用应按成本最小化原则,从资产公司处置资产包处置收益中列支。
  第二十四条 资产公司应对中行、建行改制中可疑类贷款的处置业务进行单独核算。参照资产公司有关财务管理办法和规定建立独立的财务核算体系,资产处置收入及相关成本支出均不得与原政策性业务及其他业务混淆。

第二节 考核


  第二十五条 批发资产公司出售资产包情况的考核。财政部和人民银行按照批发资产公司公开招标出售资产包的回收率情况,对批发资产公司进行考核。
  考核公式:现金回收率=(∑各投资者认购价格+∑包销认购价格)÷(∑投资者认购贷款本金+∑包销认购贷款本金)×100%
  考核方法:批发资产公司全部资产包一级市场出售的现金回收率超过承诺最低回收率,超过部分现金计提1%用于个人奖励,其余全部用于归还再贷款;未完成承诺最低回收率的,不得计提个人奖励,差额部分全部用资本金补足。
  第二十六条 二级市场处置考核。对于资产公司认购资产包的二级市场处置情况,按资产处置回收现金剔除处置费用的净回收现金予以考核。
  计算公式:净回收现金=处置回收现金-处置费用(政策性处置未结束前不得列支人员费用)
  考核方法:对于资产处置完毕后,回收的净现金高于认购资金的,超额部分10%作为资产公司奖励基金,其余90%用于增加资产公司资本金;回收的净现金低于认购资金的,缺口部分以资产公司现金资本弥补。

第四章 附  则

  第二十七条 批发资产公司不得有不正当竞争行为,不得将出售资产包的内部商业秘密向任何第三方披露。违反信息保密规定的,将追究当事人责任。
  第二十八条 资产公司处置本办法范围内不良贷款所涉及的税费,按财政部、国家税务总局《关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》(财税字[2001]10号)和《财政部国家计委关于对金融资产管理公司收购和处置不良资产免收部分行政事业性收费的通知》(财综字[2001]7号)执行。
  第二十九条 资产公司要依据本办法,建立和完善内部考核机制,加强资产处置,保证最大化地回收资产。
  第三十条 资产公司因收购、处置资产包而导致资本金损失的,要视情节轻重,追究资产公司负责人及相关人员责任。
  第三十一条本办法自印发之日起施行。