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浅析中小股东利益的实体保护机制的弊端/钱贵

时间:2024-05-19 22:23:31 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8162
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浅析中小股东利益的实体保护机制的弊端

钱贵


  (一)关于表决权排除制度
  表决权排除制度的追求价值在于预防资本多数决原则之滥用,保护公司与中小股东的利益。新《公司法》有关此项的规定有失完善,不能周全中小股东利益的保护。这种不完满表现为:
  1.适用范围的规定过于宽泛与原则
  根据《公司法》第16条的规定,只要担保的对象是公司股东和实际控制人就适用该制度,而不问担保是否与公司股东和实际控制人有利害关系。基于我国控制股东掏空上市公司的普遍现状,这样的规定有利于中小股东利益的保护,但控制股东掏空上市公司的原因较为复杂,一股独大、监管失控与地方利益保护是其中的重要原因。如果仅从担保制度方面进行制约,难免会因噎废食,因为给公司股东和实际控制人提供担保并非“百害无一利”,事实上,在一个成熟的市场经济里,它往往会为公司带来收益与效益。应该将担保与公司股东和实际控制人是否有利害关系作为表决权排除制度的适用条件,从经济方面安排表决权排除制度的适用性。除此之外,还应该细化表决权排除制度的适用范围,规定排除公司股东和实际控制人表决权的具体适用情形,以便更具有操作性。
  2.没有解决关联担保问题
  如甲分别为乙和丙的控制股东,乙欲向银行贷款,根据《公司法》第16条的规定,甲受表决权排除制度的限制,于是由不受该制度约束的丙做乙的担保人,这种关联担保的结果与甲的直接担保结果相同,因此新《公司法》第16条的规定是有瑕疵的。
  3.对累计投票制的反思
  在这里,需要考虑的问题有两个,即:累计投票制更适用于哪种公司形式以及是采用强制性规范还是采用任意性规范规制这一制度。
  先来思考第一个问题,这需要先考察累计投票制的内涵再作出回答。累计投票制是指股东大会选举董事或者监事时,每一股份拥有与应选董事或者监事人数相同的表决权,股东拥有的表决权可以集中使用。其目的在于通过中小股东集中行使表决权,选出代表自己利益的董事与监事。累计投票制对选举结果产生影响的一个重要前提是中小股东立场必须协调一致,同时股权相差不过于悬殊,否则将不能实现其功能。在一个公众性和开放性的股份有限公司中,更多小股东为投机性股东,其期待利益是获得股票增值收益,对公司的经营管理无持久兴趣,立场很难达成一致;与此相对,在封闭型的有限责任公司和小型股份公司中,因股东人数少且不过于分散,股权相对集中反而更容易实现其价值。[ ]显而易见的,累计投票制 更适合于有限责任公司与我国那些非上市的股份有限公司,新《公司法》规定该制度安排只适用于股份有限公司,就值得反思了。   
  再来思考第二个问题。其考察的着眼点也应该是累计投票制功能的实现。因为累计投票制对有限责任公司与我国那些非上市的股份有限公司更有价值,因此除了在有限责任公司中使用该制度外,更有必要在有限责任公司中采用强制性规范,否则,“如果允许公司从章程中排斥累计投票制之适用,而公司章程的内容又由控制股东决定,则无异于把小股东累计投票权的命运双手拱给憎恨累计投票制的大股东摆布,小股东与虎谋皮的后果可想而知。”对股权分散的股份有限公司则选用任意性规范规定累计投票制更为合理。当然,累计投票制功能在我国的实现还需要股权多元化改革的推进等方面的配合,新《公司法》在法律制度设计上仍需要改进,但上述两个问题是在设计这一制度时必须考虑的,因为它关系到累计投票制价值的实现。
  4.关于股东会、股东大会决议无效、可撤消的申请权
  针对新《公司法》的规定,对该项权利需要平衡中小股东利益保护与其权利的滥用问题,追求目标为既能便利股东又可防止股东滥诉。因为股东会、股东大会决议无效是指决议内容对法律、行政法规的严重违反,为当然、确定无效,无须以某种特别手段消除,股东提起诉讼只是通过法院判决宣布该决议无效;而申请撤消之诉则以程序瑕疵或决议内容违反章程为前提,为可撤消的法律行为,只能通过诉讼实现,因此在这里,平衡中小股东利益保护与其权利的滥用问题只针对申请撤消之诉。另外,程序瑕疵一概产生决议撤消的法律后果未必是最恰当的选择,因为它会使已有的法律关系不稳定,并且当程序瑕疵不影响决议的公平时,撤消决议亦非效率的选择,故需要平衡中小股东利益保护与其权利的滥用。在防止中小股东滥用此项权利的设计上,除去《公司法》规定的可应公司要求提供相应的担保外,还应关注以下几个问题:一是程序瑕疵显著轻微不影响决议结果的,法院应驳回起诉,但应采取举证责任倒置平衡中小股东利益;二是程序虽有瑕疵,但股东未表示异议,或虽有异议但仍然同意决议,或虽不同意决议但履行决议的,根据禁反言规则,应裁定驳回诉讼;三是根据股份有限公司股东流动快的特点,为申请撤消之诉规定持股时间限制;四是考虑持股的合理比例限制,防止恶意股东利用诉讼干扰公司经营。而在中小股东利益保护方面,《公司法》还需要规定公司要求股东诉讼提供担保的条件,完善股东申请撤消之诉的期间规定,防止公司故意不对中小股东送达开会通知或隐瞒决议内容,使其权利落空。
  5.对股东知情权的思考
  (1)有限责任公司股东查阅会计账簿权利的完善。在我国会计信息普遍失真的情况下,《公司法》赋予封闭性的有限责任公司股东会计账簿的查阅权意义重大,但如何使这项权利实现立法目标,需要思考这样几个问题:一是如何协调权利行使的便利和防止权利滥用。知情权极易成为股东探询公司商业秘密、恶意干扰公司正常经营活动的手段,为阻止这种情况的出现,新《公司法》规定了知情权行使的程序,既赋予公司拒绝权,又赋予中小股东诉权作为权利救济,这种规定产生的事实后果是因公司事实上的拒绝查阅权,使股东的知情权都要经过司法审查后才能行使,这于股东与公司均不利。实际上,我国可以借鉴国外立法,列举公司拒绝查阅权的行使情形。只有在公司违背所列情形时才允许司法救济,实现知情权行使的公正与效率。二是查阅应该既可以是自行查阅,也可以带专业人员查阅。毕竟股东并非都是专家,这样的明确规定有助于保护中小股东利益。三是在综合考虑利弊后,明确规定是否允许股东复制、摘抄会计账簿。
  (2)对股份有限公司股东质询权的设计也存在权利保护与权利滥用的限制问题。显然,新《公司法》关于这方面的规定过于简单,完全未涉及上述价值。为防止中小股东恶意利用质询权,需要规定质询范围,比如限定为与公司经营管理有关的问题以及要求股东只能在股东大会上行使权利等。另外,还应赋予中小股东诉权,以对抗董事、监事、高管人员以商业秘密为由拒绝回答质询或者提供虚假信息。
  6.委托投票权的完善
  新旧《公司法》对委托投票权的规定完全相同,其缺陷是《公司法》未对委托他人代理出席股东大会和行使表决权作限制而带来了实践困境。笔者认为,应借鉴国外规定禁止同一股东有两名以上代理人,以避免同一股东的不同代理人意见不同而使股东大会决议难以作出;还应限制一人同时为两个以上股东委托时的表决权总数,避免一个代理人过多集中股东表决权操纵股东大会,作出不利于其他股东、债权人的决议,但信托事业除外。同时,还要考虑赋予允许有限责任公司股东委托代理权。
  7.股东退出机制立法漏洞弥补
  (1)有限责任公司股东行使股权收购请求权的第一种情形是公司连续五年不向股东分配利润,而该公司五年连续盈利,并且符合本法规定的分配利润条件。这一规定的漏洞在于不能制约对五年连续盈利的规避。一是这一权利的行使以公司健全的财会制度和股东充分的知情权为前提,否则权利形同虚设;二是公司极易通过会计方法在四年连续盈利后的第五年使公司亏损,如此循环往复,致使该项权利虚设。较为理想的设计是可以在该项权利的诉权救济中,将公司是否存在连续五年不向股东分配利润的举证责任倒置,由公司承担不存在恶意规避行为的举证责任,以防止这一权利规定的虚拟。
  (2)建立异议股权(份)估价制。异议股权(份)估价制是与股权(份)收购请求权相配套的制度。它是指对公司股东会决议持异议的股东,在符合法定条件而要求退出公司时,公司应以公正价格收购其股权(份)。合理的估价机制是中小股东在行使退出权时利益保护的必然要求,对股价随交易市场变化的股份有限公司股东而言更为重要。但新《公司法》恰恰未对此作出规定,这不能不认为是一个疏漏。国外《公司法》对这一制度的立法较为成熟,我国可以借鉴其做法,在公司与异议股东就作价问题发生冲突时,由法院委托专业机构评估作价,并对评估作价的原则、程序予以明确规定,以切实保护中小股东退出公司时的合法利益。
  8.公司解散请求权制度的完善
  对中小股东而言,新《公司法》的这一规定也是其维护自身利益的退出机制之一。由于这一权利追求司法手段解散公司的结果,各国对这种诉讼均持最谨慎的态度。我国《公司法》的这一规定显然过于原则而需要完备,首先,司法解散适用条件的规定应当具体,除去权利用尽和股东持股比例的限制外,应对“经营管理发生严重困难,继续存续会使股东利益受到重大损失”这一解散事由细化规定,即:采用列举方式使之具体化,以便于操作和股东对该项权利的行使,也可以防止股东借此原则规定滥诉。其次,要对解散事由制定判断规则,即:经营管理发生严重困难的判断规则。最后,还要在立法中对公司解散后员工和债权人的利益保护作出宣示性规定,并予以救济。
  9.关于派生诉讼与直接诉讼制度
  (1)派生诉讼是因公司董事、高管人员和监事在执行职务时,违反法律、行政法规、公司章程规定给公司造成损失应予赔偿,而公司治理机构拒绝或怠于起诉,由股东代表公司提起的诉讼。为防止股东滥诉影响公司的正常经营,进而影响全体股东利益,各国对派生诉讼在股东资格、前置程序、诉讼费用担保和败诉股东责任方面均有不同的要求。新《公司法》对派生诉讼的规定结合我国国情,平衡考量了中小股东利益保护与其滥诉问题。笔者认为,我国的派生诉讼制度没有引进诉讼费用担保,适合我国现实,但因为派生诉讼费用由代表股东承担,而胜诉利益归属公司,加之中小股东信息缺失,会使该种诉讼可能仅仅停留在法律制度层面而无实际效用。为激励股东运用派生诉讼,可考虑规定股东胜诉补偿权以及奖励制度。另外,因“内部权利用尽”是派生诉讼的前置程序之一,但由中小股东承担相应举证责任困难较大,对此也应考虑采用举证责任倒置。公司法还应完善派生诉讼的程序,包括公司在派生诉讼中的地位等等。
(2)直接诉讼是股东为保护自身利益,对侵权董事和高管人员以自己的名义提起的诉讼。新《公司法》对直接诉讼的规定过于简单,为便于股东行使权利和使权利能受到保护,应完善直接诉讼程序,包括前置条件和适用事由等。
  (二)独立董事制度的建立和完善与中小股东利益保护的思考
  完善的公司治理机构及其优化运行是股东权益实现的保障,而在我国,公司治理机构中的独立董事制度则是保护中小股东利益的重要制度。
  新《公司法》123条规定:“上市公司设独立董事,具体办法由国务院规定。”独立董事是指不在公司担任除董事之外的其他任何职务,并与其所受聘的上市公司及其主要股东不存在可能妨碍其进行独立客观判断的一切关系的特定董事。独立董事制度由英美法创立并被许多国家引进。独立董事制度的宗旨在于解决公司的内部人控制问题,内部人控制分为“法律上的内部人控制”和“事实上的内部人控制”两种类型。法律上的内部人控制指在股权高度集中的情况下,控制股东对公司的控制,这种控制的后果是控制股东滥用其优势地位损害外部股东的利益;事实上的内部人控制则是指在股权分散的情况下,执行董事与经理人员对公司的控制,这种控制的后果是执行董事与经理人员滥用职权损害所有股东的利益。我国引进独立董事制度的目的,在于解决因上市公司中国有股权“一股独大”及其它形式的股权高度集中导致股权结构不合理造成的控制股东滥用支配权的内部人控制问题。在控制股东参与上市公司经营中,独立董事制度的重要功能在于平衡不同股东的利益,保护中小股东。因此,独立董事制度的完善与中小股东利益保护就有了密切的关系。
  独立董事制度在我国目前并未达到预期目标,对它的价值功效也就有了肯定与否定两种完全不同的认识。不能期望独立董事制度能解决我国上市公司的“顽症”,但新《公司法》既然将它作为上市公司治理机构的组成制度,自然应根据独立董事制度的实践逐步对其进行完善,努力实现其功效。
  针对我国独立董事制度的实践,为发挥独立董事制度在中小股东利益保护中的功能,应注重这样一些制度的完善:1、规定独立董事区别于普通董事的任职资格,包括其任职的积极资格和消极资格,提高独立董事的独立性和职务能力。2、根据独立董事功能安排独立董事职权,对于可能损害中小股东利益的事项,应考虑赋予独立董事决定权。3、完善独立董事的选拔机制,包括独立董事提名权的归属安排、控制股东的选举回避制度以及设立独立董事资格考试等等。通过选举制度的合理架构使独立董事真正成为中小股东利益的保护人。4、建立独立董事的激励机制与责任机制,在调动独立董事问职热情的同时,以责任保证其问职的谨慎与尽责。
  对独立董事制度的完善需要随着实践的深入不断进行,而《公司法》应不断回应实践需求。
  (三)用现代科学技术为中小股东利益保护作技术支撑
  对于大众性的股份有限公司尤其是其中的上市公司而言,股东人数多,分布广,通过股东大会行使投票权而参与公司经营管理具有较高的成本,当股东持有少量股份时更是如此,导致中小股东对公司经营管理表现出理性的漠然,对此可以通过降低股东参与公司经营管理的成本来调动中小股东参与公司经营管理的积极性与热情。美国一些州的《公司法》采用的认可网络股东大会效力为我国提供了启示。即:我国《公司法》应当引进现代科学技术,在一定的安全措施保障的基础上,允许股东采用网络技术行使投票权,建立网络投票制度。网络投票制度能够降低股东的投票成本,同时有利于股东之间关于表决议案的交流,能够调动起股东参与股东会的积极性,并有利于解决股东(大)会空洞化的局面;与委托投票制度相比,网络投票制能够避免代理人曲解委托人意志的弊端;与其他通讯表决制度如传真、邮寄等方式相比,股东可以直接对议案进行表决,实际上可以视同为直接参与表决。因此,能够提高股东大会表决的效率,在现有的科技条件下,引入网络手段为广大股东参与公司治理提供便利,也是保护中小股东权益的有效手段。


北安市人民法院 钱贵

关于印发《中国流行性感冒疫苗预防接种指导意见(试行)》的通知

卫生部


卫办疾控发【2003】108号

卫生部办公厅关于印发《中国流行性感冒疫苗预防接种指导意见(试行)》的通知



各省、自治区、直辖市卫生厅局,新疆生产建设兵团卫生局,中国疾病预防控制中心:

为指导各地科学、规范、有效地开展流感疫苗预防接种工作,做好流感预防控制工作,我部组织制定了《中国流行性感冒疫苗预防接种指导意见(试行)》。现印发给你们,请参照执行。

附件:中国流行性感冒疫苗预防接种指导意见(试行)


二OO三年八月二十八日



中国流行性感冒疫苗预防接种指导意见(试行)

流行性感冒(简称流感)是由流行性感冒病毒(简称流感病毒)引起的急性呼吸道传染病,临床表现为发热、头痛、肌痛、乏力、鼻炎、咽痛和咳嗽,可有肠胃不适,早期与传染性非典型肺炎的鉴别诊断困难。流感能加重潜在的疾病(心肺疾患)或者引起继发细菌性肺炎或原发流感病毒性肺炎,老年人以及患有各种慢性病或者体质虚弱者患流感后容易出现严重并发症,病死率较高。
流感病毒传播迅速、流行广泛,抗原易变异,人群的特异性免疫状况不稳定。流感病毒分甲、乙、丙三型,其中甲型和乙型流感对人类威胁较大。流感流行具有一定的季节性,我国北方地区的流行一般均发生在冬季,南方四季都有病例发生,发病高峰在夏季和冬季。
接种流感疫苗是预防和控制流感的主要措施之一。在流感流行季节之前对人群进行流感疫苗预防接种,可以减少接种者感染流感的机会或者减轻流感症状,可以降低因流感流行引起的人群超额住院率和超额死亡率,减少流感流行造成的危害,减轻流感的疾病负担。
为科学、规范、有效地开展流感疫苗预防接种,最大程度地发挥流感疫苗的作用,特制定流感疫苗预防接种指导意见,供各地在实施流感疫苗预防接种时参考。
一、流感疫苗预防接种原则
1、流感疫苗预防接种应遵循自愿的原则。各级卫生部门要加强宣传和健康教育,使公众了解流感疫苗接种的有关知识。
2、流感疫苗预防接种应遵循安全、有效的原则,严格按照有关部门关于生物制品和预防接种的有关规定和要求进行管理和操作。
二、接种流感疫苗的目的
1、减少接种疫苗者感染流感和感染流感后发生并发症的机会,降低流感相关住院率、死亡率;
2、保护老年人、幼儿、慢性病患者、体弱多病者等人群,避免与上述人群接触机会较多者感染流感病毒后,传播给这些人群。
三、流感疫苗使用建议
(一)疫苗种类
目前在我国使用的流感疫苗有三种:全病毒灭活疫苗、裂解疫苗和亚单位疫苗。每种疫苗均含有甲1亚型、甲3亚型和乙型3种流感灭活病毒或抗原组份。这三种疫苗的免疫原性和副作用相差不大。
(二)疫苗接种对象
所有希望减少患流感可能性,没有接种禁忌,年龄在6个月以上者都可以接种流感疫苗。
1、重点推荐人群
(1) 60岁以上人群;
(2) 慢性病患者及体弱多病者;
(3)医疗卫生机构工作人员,特别是一线工作人员;
(4)小学生和幼儿园儿童。
2、推荐人群
(1)养老院、老年人护理中心、托幼机构的工作人员;
(2)服务行业从业人员,特别是出租车司机,民航、铁路、公路交通的司乘人员,商业及旅游服务的从业人员等;
(3)经常出差或到国内外旅行的人员。
省级卫生行政部门可以根据本地区实际情况对重点推荐人群和推荐人群进行适当调整。
3、慎用人群
怀孕3个月以上的孕妇。
(三)禁止接种流感疫苗的人群
1、对鸡蛋或疫苗中其他成分过敏者;
2、格林巴利综合症患者;
3、怀孕3个月以内的孕妇;
4、急性发热性疾病患者;
5、慢性病发作期;
6、严重过敏体质者;
7、12岁以下儿童不能使用全病毒灭活疫苗;
8、医生认为不适合接种的人员。
(四)接种疫苗的时间选择
由于接种疫苗后人体内产生的抗体水平会随着时间的延续而下降,并且每年疫苗所含毒株成分因流行优势株不同而有所变化,所以每年都需要接种当年度的流感疫苗。
在流感流行高峰前1~2个月接种流感疫苗能更有效发挥疫苗的保护作用。推荐接种时间为9至11月份。各省可根据当地流行的高峰季节及对疫情监测结果的分析预测,确定并及时公布当地的最佳接种时间。
(五)疫苗接种反应
全病毒灭活疫苗、裂解疫苗和亚单位疫苗的成分都没有感染性,不会引起流感,但是接种疫苗后有可能发生与疫苗无关的偶合性呼吸道疾病。
局部反应:注射部位短暂的轻微疼痛、红肿。
全身反应:接种后可能发生低热、不适。一般只需对症处理,不会影响疫苗效果。对鸡蛋蛋白高度过敏者可发生急性超敏反应。
(六)疫苗使用注意事项
严格按照产品使用说明书操作。
四、疫苗预防接种的组织管理
流感疫苗的预防接种应严格按照国家关于生物制品和预防接种的有关规定和要求管理。
开展流感疫苗的群体性预防接种,必须经省级卫生行政部门的批准,由县级以上卫生行政部门组织实施。
认真做好流感疫苗预防接种副反应或事故监测、报告和调查工作,发现问题要迅速采取有效措施认真妥善地处理好。发现群体性预防接种副反应或事故要及时上报卫生部。


郑州市城市房地产市场管理条例

河南省郑州市人大常委会


郑州市人民代表大会常务委员会关于修改《郑州市城市房地产市场管理条例》的决定(12届9次会议)



郑州市人民代表大会常务委员会公告



  《郑州市人民代表大会常务委员会关于修改〈郑州市城市房地产市场管理条例〉的决定》已经郑州市第十二届人民代表大会常务会员会第九次会议于2005年2月28日通过,河南省第十届人民代表大会常务委员会第十八次会议于2005年7月30日批准,现予公告,自2005年9月1日起施行。
  
                             郑州市人民代表大会常务委员会
                                 2005年8月8日
  
  
  
  



郑州市人民代表大会常务委员会关于修改《郑州市

城市房地产市场管理条例》的决定



(2005年2月28日郑州市第十二届人民代表大会常务委员会第九次会议通过
2005年7月30日河南省第十届人民代表大会常务委员会第十八次会议批准)



  
  郑州市第十二届人民代表大会常务委员会第九次会议根据国家有关法律、法规,结合本市实际情况,决定对《郑州市城市房地产市场管理条例》作如下修改:
  一、将第二条内容修改为:“凡在市、县(市)城市规划区内进行房产买卖、抵押、拍卖、赠与等活动,均应遵守本条例。”增加一款作为第二款,内容为:“城市房屋租赁,按照《郑州市城市房屋租赁管理条例》及其他有关规定执行。”
  二、删去第六条第一款、第二款,将第三款内容修改为:“国土资源、价格、规划、建设、工商行政管理、财政、国有资产、税务、公安等有关部门应在各自职责范围内,配合房地产市场行政主管部门做好房地产市场管理工作。”
  三、将第七条第一款内容修改为:“房地产转让是指房屋所有权人通过买卖、交换、赠与或其他合法方式,将房屋所有权及该房屋占用范围内的国有土地使用权转移给他人的行为。”
  将第二款第一项内容修改为:“一方提供以出让方式取得的国有土地使用权,另一方或多方提供资金建房的;”增加一项作为第三项,内容为:“以房地产作价入股,房地产权属发生变更的”。
  四、将第十条修改为:“转让房产必须持有房屋所有权证,预售商品房必须持有商品房预售许可证。”
  五、将第十一条第一项内容修改为:“建设单位具有开发经营资质”,将第二项内容修改为:“持有合法的国有土地使用证和建设工程规划许可证”,将第四项内容修改为:“已取得施工许可证,并已确定施工进度和交付日期”,增加一项作为第五项,内容为:“法律、法规规定的其他条件”。增加一款作为第二款,内容为:“商品房预售所得款项,必须用于有关的房地产工程建设。”
  六、将第十二条第三款内容修改为:“商品房预售单位刊发预售广告,应当向广告经营单位交验商品房预售许可证,并在广告内容中载明商品房预售许可证编号。”
  七、将第十六条中的“将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理,由市或县(市)、上街区房地产市场行政主管部门代收。”修改为“将转让房地产所获收益中的土地收益上缴财政,由市或县(市)、上街区房地产市场行政主管部门代收。”
  八、将第十八条内容修改为:“房地产转让成交后,双方当事人须持房屋权属证书、国有土地使用证、当事人身份证明、转让合同、契税完税凭证等有关材料到市或县(市)、上街区房地产市场行政主管部门办理转让手续。”
  增加一款作为第二款,内容为:“对符合条件的,房地产市场行政主管部门应当自受理之日起二十个工作日内办理过户登记,核发房屋权属证书;对不符合条件的,应当即时书面通知申请人。”
  九、删去第二十一条。
  十、删去第三章(第二十二条至第三十六条)。
  十一、增加一条作为第二十二条,内容为:“下列房地产可以设定抵押:(一)已取得房屋所有权证的房屋;(二)承购人对已经预购的商品房;(三)符合国家规定的在建房地产工程。”
  十二、将第三十八条改为第二十三条,删去第一款。将第二款内容修改为:“(一)权属有争议的房地产;(二)用于教育、医疗等公共福利性质的房地产;(三)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物;(四)司法机关、行政机关依法查封、扣押或以其他形式限制转移的房地产;(五)房地产开发企业对已经预售出的房地产;(六)在依法公告拆迁范围内的房地产;(七)已出租的公有住宅房屋;(八)占用或应分摊的国有土地使用权已设定抵押的在建房地产工程及建成的建筑物;(九)法律、法规规定不得抵押的其他房地产。”
  十三、将第四十五条修改为第三十条,将第一款内容修改为:“有下列情况之一的,抵押权人可以向人民法院申请处分被抵押的房地产”。删去第二款。
  十四、将第四十八条修改为第三十三条,第二项内容为:“房地产抵押权人与抵押人协议以拍卖所得价款受偿的房地产。”
  十五、将第四十九条修改为第三十四条,增加一款作为第三款,内容为:“房地产拍卖前,拍卖人应当到房地产市场行政主管部门和土地行政主管部门核实房地产权属情况。”
  十六、将第五十条修改为第三十五条,将“委托拍卖者应根据被拍卖的房地产的具体情况确定最低价”修改为“委托人应根据被拍卖的房地产的具体情况确定保留价”。
  十七、将第五十二条修改为第三十七条,内容为:“房地产拍卖成交后,买受人与拍卖人应当签署成交确认书。”
  十八、第五十四条改为第三十九条,第四项修改为:“房地产转让、租赁、互换等居间介绍、销售代理活动”,增加一项作为第五项,内容为:“房屋置业担保业务”。
  十九、第五十五条改为第四十条,第二款修改为“凡符合前款规定设立房地产中介服务机构,应当到工商行政管理部门申请登记,办理营业执照”。增加两款作为第三款、第四款,内容分别为:“房地产价格评估机构领取营业执照后三十日内,应当到房地产市场行政主管部门办理资质等级核定。”“房地产咨询机构、房地产经纪机构、房屋置业担保机构在领取营业执照后三十日内,应当到房地产市场行政主管部门备案。”
  二十、删去第五十七条。
  二十一、将第五十八条修改为第四十二条,内容为“房地产转让、产权交换、抵押需要评估的,应当委托具有房地产评估资质的评估机构评估。”
  二十二、删去第五十九条。
  二十三、删去第六十条。
  二十四、将第六十一条修改为第四十三条,内容为:“违反本条例第十一条、第十八条、第二十七条第三款规定未办理登记的,由房地产市场行政主管部门责令限期补办登记手续,补交税、费,可以并处一百元以上一千元以下罚款;逾期仍不登记的,处以五百元以上三千元以下罚款。”
  二十五、删去第六十二条。
  二十六、增加一条为第四十四条,内容为:“房地产开发企业在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的,由房地产市场行政主管部门给予警告,责令限期改正,并处以二万元以上三万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”
  二十七、增加一条作为第四十五条,内容为:“房地产开发企业不按规定使用商品房预售款项的,由房地产市场行政主管部门责令限期纠正,并可处以违规使用资金总额的百分之一以上百分之三以下罚款。”
  二十八、第六十三条改为第四十六条,内容修改为:“违反本条例规定未办理商品房预售许可证预售房屋的,由房地产市场行政主管部门责令停止预售,处以已收取预售款百分之一的罚款。伪造、涂改商品房预售许可证的,由房地产市场行政主管部门处以五千元以上二万元以下罚款;已经预售房屋的,由房地产市场行政主管部门责令停止预售,并处以已收取预售款百分之一的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”
  二十九、第六十四条改为第四十七条,删去“租赁、”。
  三十、删去第六十五条。
  三十一、将第六十六条改为第四十八条,第一款内容修改为“违反本条例的行为同时违反国家其他法律、法规的,由有关部门依照有关法律、法规规定处理;给他人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。”
  三十二、将第六十七条修改为第四十九条,删去“租赁、”。
  三十三、将第六十八条修改为第五十条,第一款内容修改为:“当事人对房地产市场行政主管部门的具体行政行为不服的,可以依法申请复议或提起诉讼。”
  三十四、删去第七十二条。
  此外,还对部分条文的文字和顺序作相应修改和调整。
  《郑州市城市房地产市场管理条例》根据本决定作相应修正,重新公布。
  本决定自2005年9月1日起施行。
  
  







郑州市城市房地产市场管理条例



  (1994年12月23日郑州市第十届人民代表大会常务委员会第七次会议通过 1995年4月17日河南省第八届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准 根据2005年2月28日郑州市第十二届人民代表大会常务委员会第九次会议通过 2005年7月30日河南省第十届人民代表大会常务委员会第十八次会议批准的《郑州市人民代表大会常务委员会关于修改〈郑州市城市房地产市场管理条例〉的决定》修正)




第一章 总 则



  第一条 为加强城市房地产市场管理,维护房地产市场秩序,保护当事人的合法权益,促进房地产业的发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规规定,结合本市实际情况,制定本条例。
  第二条 凡在市、县(市)城市规划区内进行房产买卖、抵押、拍卖、赠与等活动,均应遵守本条例。
  城市房屋租赁,按照《郑州市城市房屋租赁管理条例》及其他有关规定执行。
  第三条 房地产交易应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。禁止损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。
  房地产交易实行房地产价格评估制度。
  第四条 市、县(市)和上街区人民政府应当加强对城市房地产市场的调控和指导。
  第五条 市、县(市)和上街区人民政府房地产管理部门是城市房地产市场的行政主管部门,负责本行政区域内城市房地产市场的管理工作。
  第六条 国土资源、价格、规划、建设、工商行政管理、财政、国有资产、税务、公安等有关部门应在各自职责范围内,配合房地产市场行政主管部门做好房地产市场管理工作。



第二章 房地产转让



  第七条 房地产转让是指房屋所有权人通过买卖、交换、赠与或其他合法方式,将房屋所有权及该房屋占用范围内的国有土地使用权转移给他人的行为。
  下列行为视为房地产转让:
  (一)一方提供以出让方式取得的国有土地使用权,另一方或多方提供资金建房的;
  (二)收购企业或者企业合并、兼并,房地产转移给新权利人的;
  (三)以房地产作价入股,房地产权属发生变更的;
  (四)以房地产抵债或以房地产换物的;
  (五)以房屋所有权作为奖品的。
  第八条 土地使用权转让的,其地上建筑物、其他附着物随之转移。
  地上建筑物、其他附着物所有权转让的,其使用范围内的土地使用权随之转让。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
  第九条 有下列情形之一的,房地产不得转让:
  (一)无合法房屋所有权证、国有土地使用证的;
  (二)房屋所有权或土地使用权有争议的;
  (三)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
  (四)县级以上人民政府依法决定收回土地使用权的;
  (五)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
  (六)设定抵押的房地产未书面通知抵押权人的;
  (七)依法公告拆迁范围内的房地产;
  (八)法律、法规、规章规定禁止转让的其他房地产。
  第十条 转让房产必须持有房屋所有权证,预售商品房必须持有商品房预售许可证。
  第十一条 预售商品房应当向市、县(市)、上街区房地产市场行政主管部门办理预售登记。对符合下列条件的,发给商品房预售许可证:
  (一)建设单位具有开发经营资质;
  (二)持有合法的国有土地使用证和建设工程规划许可证;
  (三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上;
  (四)已取得施工许可证,并已确定施工进度和交付日期;
  (五)法律、法规规定的其他条件。
  商品房预售所得款项,必须用于有关的房地产工程建设。
  第十二条 预售商品房,买卖双方应签订书面商品房预售合同并使用统一文本。
  商品房预售人应当按照国家有关规定将商品房预售合同报市、县(市)、上街区房地产市场行政主管部门登记备案。
  商品房预售单位刊发预售广告,应当向广告经营单位交验商品房预售许可证,并在广告内容中载明商品房预售许可证编号。
  第十三条 转让共有房地产,须经全体共有人书面同意。在同等条件下,共有人享有优先受让权。
  以买卖方式转让已出租的房地产,出租人应提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人享有优先受让权。
  第十四条 单位按住房制度改革的有关规定向职工出售住房,职工享受国家或单位补贴购买或建造的房屋转让,按住房制度改革规定购买的拥有有限产权的房屋转让,按国家、省、市有关规定办理。
  第十五条 以出让方式取得国有土地使用权的,转让房地产时,必须符合下列条件:
  (一)按照出让合同约定已经支付全部国有土地使用权出让金,并取得国有土地使用证;
  (二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,必须已经按出让合同约定完成投资总额的百分之二十五以上;
  (三)按照出让合同约定属于成片开发土地的,必须形成工业用地、其他建设用地条件。
  转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。
  第十六条 以划拨方式取得国有土地使用权的,或者未缴纳国有土地使用权出让金而依法取得土地使用权的,转让房地产时,应当经市、县(市)、上街区人民政府批准后方可转让。经批准准予转让的,由受让方到土地管理部门办理国有土地使用权出让手续,并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金;经批准可以不办理国有土地使用权出让手续的,转让方应按照国家和省规定,将转让房地产所获收益中的土地收益上缴财政,由市或县(市)、上街区房地产市场行政主管部门代收。
  第十七条 以买卖方式转让房地产的,双方当事人应当签订书面房地产买卖合同并使用统一文本。
  以赠与方式转让房地产的,应有赠与人的书面证明;以其他方式转让房地产的,双方当事人应签订书面转让协议。
  第十八条 房地产转让成交后,双方当事人须持房屋权属证书、国有土地使用证、当事人身份证明、转让合同、契税完税凭证等有关材料到市或县(市)、上街区房地产市场行政主管部门办理转让手续。
  对符合条件的,房地产市场行政主管部门应当自受理之日起二十个工作日内办理过户登记,核发房屋权属证书;对不符合条件的,应当即时书面通知申请人。
  第十九条 实行房地产成交价申报制度,房地产转让权利人申报登记时,应如实申报成交价,不得隐报或瞒报。
  第二十条 房地产转让当事人应按国家和省有关规定交纳税、费。转让成交价低于评估价格又无正当理由的,按评估价格计征税、费;转让成交价高于评估价格的,按转让成交价计征税、费。



第三章 房地产抵押



  第二十一条 房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产,以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
  第二十二条 下列房地产可以设定抵押:
  (一)已取得房屋所有权证的房屋;
  (二)承购人对已经预购的商品房;
  (三)符合国家规定的在建房地产工程。
  第二十三条 下列房地产不得设定抵押:
  (一)权属有争议的房地产;
  (二)用于教育、医疗等公共福利性质的房地产;
  (三)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物;
  (四)司法机关、行政机关依法查封、扣押或以其他形式限制转移的房地产;
  (五)房地产开发企业对已经预售出的房地产;
  (六)在依法公告拆迁范围内的房地产;
  (七)已出租的公有住宅房屋;
  (八)占用或应分摊的国有土地使用权已设定抵押的在建房地产工程及建成的建筑物;
  (九)法律、法规规定不得抵押的其他房地产。
  第二十四条 以房屋设定抵押的,该房屋使用范围内的土地使用权同时抵押;以土地使用权设定抵押的,其地上建筑物、其他附着物同时抵押。
  第二十五条 共有的房地产抵押,抵押人应取得其他共有人的书面同意。
  第二十六条 已出租的房地产设定抵押时,抵押人应将租赁情况告知抵押权人,将抵押情况告知承租人。抵押合同签订后,原租赁合同继续有效。
  第二十七条 房地产抵押,抵押人和抵押权人应签订书面抵押合同并使用统一文本。
  房地产抵押合同经登记后方为有效。登记之日为抵押合同生效之日。
  房地产抵押合同签订后,当事人应持房屋所有权证和国有土地使用证及其他有关证件到房地产市场行政主管部门办理登记。经审查符合本条例规定的,由房地产市场行政主管部门发给抵押权人房地产抵押权证。
  第二十八条 房地产抵押期间,该房屋的房屋所有权证和国有土地使用证由抵押人收存,房地产抵押权证由抵押权人收存。
  公民、法人和其他组织查询房地产抵押资料,房地产市场行政主管部门应当无偿提供查询服务。
  第二十九条 被抵押的房地产由抵押人管理、维护、保证安全完好,不得损坏或拆除。未书面通知抵押权人的,不得转让。
  第三十条 有下列情况之一的,抵押权人可以向人民法院申请处分被抵押的房地产:
  (一)抵押人未按合同约定履行债务的;
  (二)抵押人死亡或被依法宣告死亡、宣告失踪而无继承人或受遗赠人的;
  (三)抵押人的被抵押房地产继承人或受遗赠人拒绝履行清偿债务的;
  (四)抵押人解散、破产或被宣布撤消的。
  第三十一条 处分被抵押的房地产所得款项,依下列顺序分配:
  (一)支付处分该房地产的费用;
  (二)支付与该抵押房地产有关的应纳法定税、费;
  (三)按抵押顺序依次偿还抵押人所欠债务本息及违约金;
  (四)余额退还抵押人或被抵押房地产继承人、受遗赠人。
  法律、法规另有规定的,从其规定。



第四章 房地产拍卖



  第三十二条 房地产拍卖是指房地产权利人委托拍卖人以公开竞价的方式转让房地产。
  第三十三条 有下列情形之一的,当事人可以以拍卖方式转让房地产:
  (一)房地产权利人转让房地产;
  (二)房地产抵押权人与抵押人协议以拍卖所得价款受偿的房地产;
  (三)处理破产企业的房地产;
  (四)司法机关、行政机关处理、变卖依法扣押、没收或采取诉讼保全措施的房地产;
  (五)其他需要转让、处分的房地产。
  第三十四条 拍卖房地产应具有合法的房地产权属证件,产权无纠纷,符合房地产转让条件。
  房地产拍卖竞买人应具有足够的竞买资金,并向拍卖人出具金融机构的资信证明。
  房地产拍卖前,拍卖人应当到房地产市场行政主管部门核实房地产权属情况。
  第三十五条 委托人应根据被拍卖的房地产的具体情况确定保留价,并向竞买人提供被拍卖房地产的基本状况及有关资料文件。
  第三十六条 房地产拍卖前,拍卖人应当公告拍卖地点、时间、规则。
  房地产市场行政主管部门对房地产拍卖活动实行监督。
  第三十七条 房地产拍卖成交后,买受人与拍卖人应当签署成交确认书。



第五章 房地产中介



  第三十八条 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构、房屋置业担保机构等。
  第三十九条 房地产中介服务机构可以从事下列中介服务:
  (一)房地产价格评估;
  (二)房地产信息服务;
  (三)房地产法律、政策及业务咨询服务;
  (四)房地产转让、租赁、互换等居间介绍、销售代理活动;
  (五)房屋置业担保业务;
  (六)接受当事人委托,代办房地产转让、租赁、抵押等有关手续;
  (七)法律、法规、规章允许从事的其他服务项目。
  第四十条 房地产中介服务机构应当具备下列条件:
  (一)有自己的名称和组织机构;
  (二)有固定的服务场所;
  (三)有必要的财产和经费,能够独立承担民事责任;
  (四)有足够数量具备相应资格的专业人员;
  (五)法律、法规规定的其他条件。
  凡符合前款规定设立房地产中介服务机构,应当到工商行政管理部门申请登记,办理营业执照。
  房地产价格评估机构领取营业执照后三十日内,应当到房地产市场行政主管部门办理资质等级核定。
  房地产咨询机构、房地产经纪机构、房屋置业担保机构在领取营业执照后三十日内,应当到房地产市场行政主管部门备案。
  第四十一条 房地产中介服务机构及从业人员应当接受房地产市场行政主管部门的监督、指导。
  第四十二条 房地产转让、产权交换、抵押需要评估的,应当委托具有房地产评估资质的评估机构评估。



第六章 法律责任



  第四十三条 违反本条例第十一条、第十八条、第二十七条第三款规定未办理登记的,由房地产市场行政主管部门责令限期补办登记手续,补交税、费,可以并处一百元以上一千元以下罚款;逾期仍不登记的,处以五百元以上三千元以下罚款。
  第四十四条 房地产开发企业在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的,由房地产市场行政主管部门给予警告,责令限期改正,并处以二万元以上三万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第四十五条 房地产开发企业不按规定使用商品房预售款项的,由房地产市场行政主管部门责令限期纠正,并可处以违规使用资金总额的百分之一以上百分之三以下罚款。
  第四十六条 违反本条例规定未办理商品房预售许可证预售房屋的,由房地产市场行政主管部门责令停止预售,处以已收取预售款百分之一的罚款。
  伪造、涂改商品房预售许可证的,由房地产市场行政主管部门处以五千元以上二万元以下罚款;已经预售房屋的,由房地产市场行政主管部门责令停止预售,并处以已收取预售款百分之一的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第四十七条 房地产转让、抵押的当事人,房地产中介服务机构偷漏税、费的,由税务部门、房地产市场行政主管部门追缴所偷漏税、费,并由税务部门依法处以罚款,房地产市场行政主管部门可以处以应补交费额二倍以下罚款。构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第四十八条 违反本条例的行为同时违反国家其他法律、法规的,由有关部门依照有关法律、法规规定处理;给他人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。
  对同一违法行为,不得重复罚款和没收财物。
  罚款和没收财物一律上缴同级财政。
  第四十九条 当事人因房地产转让、抵押、拍卖发生争议的,可以通过协商解决;协商不成或不愿协商的,可向人民法院起诉或者根据达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。
  第五十条 当事人对房地产市场行政主管部门的具体行政行为不服的,可以依法申请复议或提起诉讼。
  逾期不申请复议也不起诉,又不执行处罚决定的,作出处罚决定的房地产市场行政主管部门可以申请人民法院强制执行。
  第五十一条 房地产市场行政主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的,按有关规定给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。



第七章 附 则



  第五十二条 在市、县(市)城市规划区以外的国有土地范围内的房地产市场管理,按本条例执行。
  第五十三条 市人民政府可以根据本条例有关规定制定实施办法。
  第五十四条 本条例自1995年7月1日起施行。