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商品房买卖中的法律问题/刘雄刚

时间:2024-07-23 13:16:20 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8488
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商品房买卖中的法律问题

刘雄刚


[摘要]
  本文对商品房买卖中的法律问题进行了论述,分析研究了我国现行法律法规的规定,对商品房买卖中涉及到的主要合同关系进行阐述,以期达到规范商品房买卖市场,促进房地产业的正常发展。

[关键词] 商品房买卖  订购书  商品房预售   按揭   法律责任

[目录]
一、商品房买卖的基本理论问题
二、商品房预售的法律问题
三、商品房买卖按揭法律问题
四、商品房买卖中开发商的法律责任问题

  近年来,我国房地产业发展迅猛,但房地产的立法不健全,房地产市场机制也不健全,导致商品房买卖纠纷成为社会投诉热点和关注焦点。本文在这一背景下解读我国现行法的有关规定,就商品房买卖中涉及到的部分法律问题谈谈笔者的浅见。

一、商品房买卖的基本理论问题

(一)商品房的概念

  广义的商品房指所有作为商品上市交易的房屋,包括开发商建造的房屋、私有房屋、经济适用房和房改房等。
  狭义的商品房指房地产开发企业建造的用于向社会销售并转移所有权的房屋。 除非特别说明,本文所称商品房是就狭义的概念而言。

(二)商品房买卖合同的概念及法律特征

  商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关财产权利予买受人,买受人支付价款的合同,是不动产买卖合同的最主要类型。一般来说,商品房买卖合同具有如下法律特征:

1.标的物在法律上呈现出较复杂的形态。
  在我国,由于土地为国家所有,因此商品房所附着的土地权利并非所有权而是使用权。同时,随着经济发展水平的不断提高,人民对居住环境的要求越来越高,高层住宅和住宅小区的出现,使商品房买卖合同的标的物不仅限于土地使用权与房屋,还包括了建筑物和小区的公用设施的所有权及使用权。

2.标的物财产权的转移以登记为标志。是商品房买卖合同的主要法律特征。
  我国《合同法》第133条规定:标的物的所有权自标的物交付时转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《城市房地产管理法》第60条规定:房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记。《担保法》第41条规定:当事人以本法第42条规定的财产(主要为不动产)抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。可见我国立法对物权变动采登记或交付要件主义。就商品房买卖合同而言,其房屋所有权与土地使用权等财产权的转移也应以办理相关权属变更登记为标志。

3.行政干预色彩相对浓厚。
  由于土地房屋类不动产价值较大,对国计民生影响甚巨,故各国法律对不动产买卖合同均有特别规制。在我国,由于土地为国家所有,加之国家对房地产开发过程的严格监控,对商品房买卖合同订立和履行过程的行政干预尤为明显,如对商品房预售合同采强制登记制度等。

(三)关于商品房买卖中订购书的法律问题

1.商品房订购书的概念
  商品房订购书也称认购书,是指商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件,其主要内容包括定金条款、买卖特定商品房及在满足约定条件时签署正式买卖合同的合意等。

2.订购书的法律性质
  从法律性质上分析,商品房认购书是一种预约合同。预约是指当事人双方约定负有将来缔结契约义务的契约,或谓当事人一方或双方预先约定将来订立具有特定内容之契约的契约。其将来应订立之契约则称为本契约或本约。商品房认购书的内容,是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同,这种意思表示是明确的,具备合同法规定的合同成立的要件,因此商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上分析,商品房认购书是一种预约合同。订购书为预约,则双方在订购书中约定将要签署的正式的商品房买卖合同则为本约。

3.商品房订购书与购房合同
(1)商品房认购书与购房合同的关系
  商品房认购书不是购房合同的从合同。商品房认购书约定的是一种行为义务,并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同,也不会导致商品房认购书的无效,不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在,所以它是一种独立的合同,而不是购房合同的从合同。
(2)具备商品房买卖合同的主要内容的商品房认购书的法律性质

厦门市水利建设基金筹集和使用管理暂行办法

福建省厦门市人民政府


厦门市水利建设基金筹集和使用管理暂行办法
厦门市人民政府



第一条 为加快水利建设步伐,提高水利工程的防洪抗旱、抗潮能力,加强重点水利工程设施和河海防洪体系建设,缓解水资源供需矛盾,促进社会经济持续、快速、健康发展,根据国务院转发的《水利建设基金筹集和使用管理暂行办法》的规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 水利建设基金是用于水利建设的专项资金,由市级和区级水利建设基金两部分组成。
第三条 市级水利建设基金的来源:
(一)从以下市级有关部门收取(含分成)的政府性基金(收费、附加)中提取3%:养路费、公路建设基金、车辆通行费、公路运输管理费、交通及公安部门的驾驶员培训费、市场管理费、个体工商业管理费、征地管理费;
(二)从征收的城市维护建设税中提取15%;
(三)从区征收的堤防维护费和防洪保安基金中提取30%;
(四)水资源费;
(五)今后可能开征的其他费用。
第四条 区级水利建设基金的来源:
(一)从区留成的征地管理费中提取3%;
(二)区留成的堤防维护费和防洪保安基金;
(三)水资源费。
第五条 市级水利建设基金的划转办法由市财政部门、计划部门和水行政主管部门联合制定。区级水利建设基金的划转办法由区人民政府参照市级水利建设基金的划转办法制定。
第六条 水利建设基础属于政府性基金,纳入财政预算管理,专项列收列支。每年第三季度末,市、区水行政主管部门根据水利建设规划,向同级财政和计划部门报送次年水利建设基金的年度使用计划;市、区城建主管部门根据城市防洪规划,向同级财政和计划部门报送次年城市防洪
建设资金的年度使用计划。项目的审批由市里统一审查核定后下达。用于基本建设部分的水利建设基金,纳入基本建设投资计划。
水利建设基金实行专款专用,年终结余可转下年安排使用。
第七条 市级水利建设基金用于:
(一)市定重点水利工程项目的建设和维护;
(二)主要河流的治理和维护;
(三)中型以上水利设施的建设、维护、水毁修复、除险加固和更新改造;
(四)重点水土流失区的治理;
(五)全市性防汛抗旱通讯和信息系统维护和建设;
(六)其他经市人民政府批准的水利工程。
按照本办法第三条第(二)项规定提取的市级水利建设基金专项用于城市防洪建设。
第八条 区级水利建设基金用于:
(一)辖区内水利工程的维护和建设;
(二)中、小河流的治理和维护;
(三)水土流失防治工程建设;
(四)区域性防汛抗旱通讯和信息系统维护和建设;
(五)其他经区人民政府批准的水利工程。
第九条 财政部门要建立健全水利建设基金的收支核算和日常管理制度;计划部门要对水利基本建设项目进行严格审查;市、区水行政主管部门和城建主管部门应于每年年终按财政隶属关系,分别编报水利建设基金收支决算报表;属于基本建设的支出,还应按规定编制基本建设财务决
算,报同级财政部门审批。
第十条 水利建设基金应按规定筹集和使用。任何单位不得擅自提高水利建设基金的征收标准和扩大使用范围,不得截留、挤占、挪用水利建设基金。
第十一条 本办法由市财政部门会同市计划主管部门、市水行政主管部门解释。
第十二条 本办法自1999年1月1日起施行。



1998年6月10日

河南省气象条例

河南省人大常委会


河南省气象条例
河南省人民代表大会常务委员会
河南省人民代表大会常务委员会公告第三十八号


(河南省第九届人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2001年3月30日审议通过,自2001年7月1日起施行)

第一章 总则
第一条 根据《中华人民共和国气象法》和国家有关规定,结合我省实际,制定本条例。
第二条 在本省行政区域内从事气象探测、预报、服务和气象灾害防御、气候资源利用、气象科学技术研究等活动,应当遵守气象法律、行政法规和本条例。
第三条 县级以上人民政府应当加强对气象工作的领导和协调,把气象事业纳入当地国民经济和社会发展计划及财政预算,逐步建立健全防御和减轻气象灾害的服务体系,以保障气象事业充分发挥为社会公众、政府决策和经济发展服务的功能。
第四条 各级气象主管机构在上级气象主管机构和本级人民政府的领导下,负责本行政区域内的气象工作,承担气象工作的行政管理职能。

第二章 地方气象事业
第五条 县级以上人民政府应当根据需要发展地方气象事业。
各级气象主管机构在承担国家气象事业任务的同时,应当坚持地方气象事业与国家气象事业共同发展的原则,做好地方气象事业工作。
第六条 地方气象事业项目主要包括:
(一)为当地经济建设和防灾减灾服务的大气探测、气候监测、气象通信、气象卫星遥感、气象灾害预警、森林火险等级预测预报、天气预报制作与发布等项目;
(二)农业气象情报、农作物产量气象预测、农业气象灾害防御技术的推广应用,以及农村气象科技服务体系建设;
(三)人工影响天气、雷电灾害防御、气候资源开发利用和城市环境气象服务;
(四)气象科学研究、气象科学知识宣传教育及其他气象服务项目。
第七条 发展地方气象事业所需基本建设投资、事业经费、专项经费等,应当列入同级人民政府财政预算,并按照国家有关规定逐年增加投入。
第八条 县级以上人民政府应当关心和改善气象职工工作、生活条件,支持贫困地区、滞洪区、山区等艰苦地区气象台站的建设和运行。
县级以上人民政府对在气象工作中做出显著成绩的单位和个人,应当给予表彰和奖励。

第三章 气象设施与探测环境保护
第九条 各级气象主管机构应当加强气象设施的规划建设,并依法保护气象设施。
气象设施因不可抗力遭受破坏时,气象主管机构应及时报告当地人民政府,由当地人民政府采取紧急措施,组织力量修复,确保气象设施正常运行。
第十条 各级人民政府应当依法保护气象探测环境,支持气象主管机构依法制止各种危害气象探测环境的行为。任何组织和个人都有保护气象探测环境的义务。
第十一条 未经依法批准,任何组织或者个人不得迁移气象台站。确因国家建设和实施城市规划需要迁移气象台站的,由省辖市气象主管机构会同有关部门选定气象台站新址,报省以上气象主管机构批准后,方可迁址。其迁建费用由建设单位承担。
第十二条 县级以上人民政府应当按照国务院气象主管机构确定的气象探测环境保护标准,划定当地各类气象台站气象探测环境的具体保护范围,纳入城市和村镇规划,并竖桩立界,实行分类分级保护。
在气象探测环境保护范围内,新建、扩建、改建建设项目必须事先征得省气象主管机构同意,并采取相应措施后,方可建设。
气象台站现有探测环境不符合规定标准的,经省气象主管机构认定后,由当地人民政府负责改善或建设新的气象探测场地。

第四章 气象预报、警报与气象灾害防御
第十三条 公众气象预报和灾害性天气警报依法实行统一发布制度。除气象主管机构所属气象台站按照职责发布公众气象预报和灾害性天气警报外,其他任何组织或者个人不得向社会发布公众气象预报和灾害性天气警报。
第十四条 各级气象主管机构所属的气象台站应当根据需要,加强农业、城市环境、火险等级等专业气象的探测和预报,做好特殊需求的气象预报工作。
第十五条 各级广播、电视台站和当地人民政府指定的报纸应当安排专门的时间或者版面,每天播发或刊登公众气象预报或者灾害性天气警报。
第十六条 广播、电视、报纸、电信、计算机网络等媒体向社会传播气象信息,必须使用当地气象主管机构所属的气象台站直接提供的适时气象信息,注明发布台站的名称和时间,并不得改变气象信息内容。通过传播气象信息获得的收益,应当按照国家规定提取一部分支持气象事业发展。
第十七条 县级以上人民政府应当加强气象灾害监测、预警系统建设,组织有关部门编制气象灾害防御规划,制订防御方案,并根据气象主管机构提供的气象信息,组织和指挥有关单位和个人,按照防御方案,采取有效措施,避免或者减轻气象灾害。
第十八条 各级气象主管机构应当建立雨情、墒情和气象灾害监测网络,组织对重大灾害性天气的跨地区、跨部门的联合监测、预报工作,及时提出气象灾害防御措施,并对重大气象灾害做出评估,为本级人民政府组织防御气象灾害提供决策依据。
各级气象主管机构所属的气象台站应当加强对可能影响当地的暴雨、暴雪、干旱、雷电、寒潮、大风、大雾、沙尘暴、霜冻、冰雹等灾害性天气的监测和预报,并及时报告上级气象主管机构。
其他有关部门所属的气象台站及与灾害性天气监测、预报有关的单位,应当及时向当地气象主管机构提供监测、预报灾害性天气所需要的气象探测和有关的水情等监测信息。
第十九条 各级气象主管机构应当加强本行政区域内的雷电灾害防御工作的组织管理和雷电灾害预警系统的建设,提高雷电灾害预警和防雷减灾服务能力。
第二十条 高层建筑、电力设施、计算机设备和网络系统、易燃易爆物资仓储场所,以及其他需要防雷的建筑物、构筑物和设施,必须按照国家和本省有关防雷技术要求采取防雷措施。防雷装置实行定期检测制度。各级气象主管机构会同有关部门指导对可能遭受雷击的建筑物、构筑物和其他设施安装的雷电灾害防护装置的检测工作。
第二十一条 专门从事防雷装置设计、施工业务的单位,应当按照国务院气象主管机构的规定办理资质等级认定手续。
从事建筑物、构筑物防雷装置设计、施工的单位,应当持有建设行政主管部门颁发的建设工程设计、施工资质证书。
防雷装置的设计审核、施工监督、竣工验收,依照国家有关规定执行。
雷电灾害调查工作由各级气象主管机构负责。具体办法按国务院气象主管机构的规定执行。

第五章 人工影响天气
第二十二条 县级以上人民政府应当加强对人工影响天气工作的领导,根据实际情况有组织、有计划地开展人工影响天气工作,并保证所需经费。
第二十三条 各级气象主管机构在本级人民政府的领导和协调下,负责人工影响天气的日常管理工作。
省气象主管机构应当按照国家有关规定,编制全省人工影响天气工作规划和计划;制定管理规章制度;组织、管理全省人工影响天气重大工程建设、科学实验、技术开发及装备供应;组织指导技术培训;审定人工影响天气作业组织的资质条件;组织、实施全省人工影响天气作业。
市、县(市)气象主管机构应当按照职责分工,制订当地人工影响天气实施方案;执行人工影响天气的规范和标准;管理、组织人工影响天气作业。
第二十四条 各级气象台站应当做好人工影响天气作业所需的各项气象保障工作。
民航、公安等部门和有关军事机关应当在职责范围内积极配合气象主管机构,保障人工影响天气作业顺利实施。
对人工影响天气所需有关资料,农业、水利、林业等部门应当及时提供。
第二十五条 进行人工影响天气作业和实验,必须向当地空域管制部门履行申报手续,经批准后方可实施。
实施人工影响天气作业和实验,应当遵守操作规程,确保安全。

第六章 气象行业管理
第二十六条 各级气象主管机构负责气象行业管理,通过规划、指导、监督、协调、服务,促进气象事业发展。
第二十七条 凡在本行政区域内进行的气象业务服务活动,应当经本级气象主管机构批准后实施,执行国务院和省气象主管机构制定的统一的气象技术标准、技术规范和技术规程。进行气象探测所获得的原始资料必须在探测活动结束后九十日内移交当地气象主管机构,实施探测单位可使用该资料,但不得对外公布或转让。
各级气象主管机构应当按照气象资料共享、共用的原则,与其他从事气象工作的机构交换有关气象信息资料。
第二十八条 气象计量器具必须经法定气象计量检定机构依法检定。禁止使用未经检定、检定不合格或超过检定有效期的气象计量器具。
第二十九条 城镇建设规划、重点建设工程、重大经济开发项目凡涉及气候条件的,应当进行气候可行性论证。
建设项目大气环境影响评价使用的气象探测资料应当由当地气象主管机构审查或者提供。
第三十条 从事充气升空物进行气象活动的单位和个人,必须经当地气象主管机构确认技术资格。
从事升放无人驾驶自由气球、系留气球的单位和个人,应当执行国务院气象主管机构规定的技术规范,具体管理办法按国家有关规定执行。
第三十一条 各级气象主管机构应当监督气象台站在确保公益性气象服务的前提下,根据用户需求依法开展气象有偿服务。气象有偿服务的范围、项目、收费等具体管理办法,按照国务院有关规定执行。

第七章 法律责任
第三十二条 违反气象法律、行政法规和本条例的行为,气象法律、行政法规有处罚规定的,由有关气象主管机构或者法律、行政法规规定的部门依法予以处罚。
第三十三条 违反本条例有下列行为之一的,由气象主管机构责令限期改正;拒不改正的,按照下列规定给予处罚;给他人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)应当安装而未安装防雷装置的,强制安装,费用由责任单位承担;
(二)拒不接受对防雷装置依法进行的定期检测的,给予警告,可以并处一千元罚款;
(三)专门从事防雷装置设计、施工的单位未取得资质证书或者超出资质证书核定的范围从事防雷装置设计、施工的,没收违法所得,并处五千元以上一万元以下的罚款;
(四)违反本条例第三十条第一款规定的,给予警告,可以并处一千元以上三千元以下的罚款。
第三十四条 气象主管机构及其所属气象台站的工作人员有下列行为之一的,依法给予行政处分;致使国家利益和人民生命财产遭受重大损失,构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)由于玩忽职守,导致重大漏报、错报公众气象预报、灾害性天气警报以及丢失或者毁坏原始气象探测资料、伪造气象资料等事故的;
(二)依法应当办理的事项,不按照规定办理的;
(三)不依法履行职责,致使气象设施和探测环境遭受破坏的。

第八章 附则
第三十五条 本条例自2001年7月1日起施行。


2001年4月10日