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中国物权法与房地产项目公司股权转让的法律风险及其控制/陈召利

时间:2024-07-23 11:29:48 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8420
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中国物权法与房地产项目公司股权转让的法律风险及其控制

陈召利 主页:http://www.law-god.com


2007年3月16日,十届全国人大五次会议经过认真审议,郑重地通过了《中华人民共和国物权法》,自2007年10月1日施行。作为规范财产关系的民事基本法律,物权法必将对我国社会的各行各业产生不同程度的影响,其中房地产行业受到的法律影响尤为显著。物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。这里的物,主要是指有形财产,包括不动产和动产。不动产是指不可移动的有形财产,如土地及房屋、林木等地上附着物。动产是指不动产以外的物。房地产行业几乎涉及了物权法的所有调整对象,如土地,房屋等。因篇幅所限,本文重点对房地产项目转让过程中的法律风险及其控制予以阐述,以期对我国物权法施行后如何运作房地产项目转让提供借鉴与参考。



一、房地产项目转让的界定



房地产项目转让是指房地产开发企业在开发过程中,将具备一定条件的整个房地产项目转让给他人的行为。这里的项目,是指已经具备开工条件或已经开工但尚未开始预售的建设工程。所谓具备开工条件是指建设工程已经立项,取得土地使用权证,土地已经完成“三通一平”和勘探、设计工作,设计方案已获得规划部门批准并已经取得施工许可证。所谓已经开工但尚未开始房屋预售,是指建设工程已经开始基础施工,但尚不具备法律规定的预售条件,未领取《商品房预售许可证》。由于房地产开发往往投资数额巨大(数千万甚至上亿元)、开发周期较长(少则两三年,多则十多年),房地产市场变化不定,为规避、转移经营风险,房地产开发企业有时通过转让项目来实现项目收益。



实践中,房地产项目转让主要存在两种方式:



(一)房地产开发项目转让



房地产开发项目转让,是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人,双方就转受让该建设项目确立权利义务关系的民事行为。我国《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条对房地产开发项目转让作出了明确规范,“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。”“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”我国《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条对房地产开发项目的转让手续作了进一步的详细规定,“转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案”。由此我们也可以看出,房地产开发项目的转让实质上仍是土地使用权的转让。



(二)房地产项目公司转让



目前,无论国家还是地方,对房地产项目公司均无系统或专项规定,但实际上注册登记的房地产项目公司在我国早已大量存在。随着房地产市场的发展,投资者发现设立房地产项目公司可以合理地规避市场及法律上的诸多风险,因此投资者每开发一个房地产项目即成立一个公司,各个房地产项目彼此互不影响。据此,本文所称的“房地产项目公司”是指投资者专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发有限公司。房地产项目公司转让就是指投资者注册成立房地产开发有限公司,然后以公司股权转让的方式实现房地产项目转让。这种转让是以转让公司股权的方式达到房地产项目投资主体的更替的目的。



如上所述,房地产开发项目转让具有审批手续过繁,耗时过久,交易成本过高等缺点。因此,在实践操作中,投资者往往避开直接的房地产项目转让形式,而以转让房地产项目公司股权的方式实现房地产项目转让,即投资者将其持有的目标房地产项目公司的股权转让给他人,从而由受让方间接取得房地产项目的全部权益。在股权转让形式下,转让的标的是公司的股权而不是房地产项目,房地产项目收益作为一种公司资产随公司投资主体变化而自然转移,因此不需办理权属变更登记等手续,从而可以高效、简便、低成本地实现房地产项目的转让。目前,我国法律对以股权转让方式转让房地产项目并没有禁止性规定,这种转让方式在实践操作中被广泛采用,但司法实践中的纠纷频频出现,如何防范和控制风险成为突出的问题。本文将结合我国《物权法》的相关规定,基于目标房地产项目公司股权受让方的利益考虑,从专业律师角度出发,对以股权转让的方式实现房地产项目转让的法律风险及其控制提出建议。须注意的是,本文的探讨建立在以下两个前提之上:第一,假设受让方收购了目标房地产项目公司的全部股权;第二,仅限于对法律风险的探讨。



二、我国《物权法》与房地产项目公司股权转让的法律风险及其控制



以实现房地产项目转让为目的的公司股权转让不同于一般的公司股权转让:前者收购股权具有目的的单一性,仅仅为了获得土地使用权及房地产项目。所以,对于房地产项目受让方而言,一方面要避免股权转让过程中的法律风险,另一方面更为重要的是防范转让的房地产项目本身存在的各种法律风险,如果事实上不能实现房地产项目的收购,那么股权转让也就失去了意义。实际上,在以股权转让方式实现房地产项目转让的过程中,对房地产项目本身的风险防范和控制更为重要,也更具有现实意义。以股权转让方式转让房地产项目虽然不必履行程序上的转让房地产项目的繁琐手续,但是必须在实体上加强防范和控制目标房地产项目本身可能存在的权利瑕疵和潜在风险,才能真正实现股权转让的目的。



(一)《物权法》的物权变动制度与房地产项目的合法性

海关总署办公厅关于补充调整进出口货物征免性质有关问题的通知

海关总署办公厅


海关总署办公厅关于补充调整进出口货物征免性质有关问题的通知
海关总署办公厅




广东分署,各直属海关:
《海关总署关于进一步鼓励外商投资有关进口税收政策的通知》(署税〔1999〕791号)下发实施后,为保证海关规范操作与统计,现对相关征免性质定义、范围以及海关监管方式与征免性质的对应关系问题通知如下:
一、新增加征免性质代码“799”
名称:外商投资额度外利用自有资金进口设备、备件、配件
定义:指自1999年9月1日起,按照国家规定的程序批准的外商投资自有资金进口的设备、备件、配件。
简称:自有资金
代码:799
范围:鼓励类和限制乙类外商投资企业、外商投资研究开发中心、先进技术型和产品出口型外商投资企业以及符合中西部省、自治区、直辖市利用外资优势产业和优势项目目录的项目,利用投资总额以外的自有资金(具体是指企业储备基金、发展基金、折旧和税后利润),在原批准的
生产经营范围内,对设备进行更新维修,进口国内不能生产或性能不能满足需要的自用设备及其配套的技术、配件、备件。
二、补充“国家鼓励发展的内外资项目进口设备(鼓励项目/789)”定义及范围
名称:国家鼓励发展的内外资项目进口设备
定义:国家鼓励发展的内外资项目进口设备指自1998年1月1日起按国家规定程序审批并出具确认书的国家鼓励发展的国内外投资项目,以及从1999年9月1日起,按国家规定程序审批的外商投资研究开发中心、中西部省、自治区、直辖市利用外资优势产业和优势项目目录的
项目,在投资总额内按照有关征减免税政策进口的设备。
简称:鼓励项目
代码:789
范围:
1.符合《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》的国内投资(包括利用国外商业贷款)的基建或技改项目,在投资总额内进口的自用设备和随设备进口的技术及配套件、备件;
2.符合《外商投资产业指导目录》鼓励类和限制乙类,并转让技术的外商投资项目(包括基建或技改项目),在投资总额内进口的自用设备和随设备进口的技术及配套件、备件;
3.利用外国政府贷款和国际金融组织(世界银行、亚洲开发银行、联合国农业发展基金)贷款项目进口的自用设备和随设备进口的技术及配套件、备件;
4.外商投资研究开发中心在投资总额内进口国内不能生产或性能不能满足需要的自用设备及配套的技术、配件、备件;
5.符合中西部省、自治区、直辖市利用外资优势产业和优势项目目录的项目,在投资总额内进口国内不能生产或性能不能满足需要的自用设备及其配套的技术、配件、备件。
三、调整报关单监管方式与征免性质对应关系
征免性质 对应进口监管方式
0110 一般贸易
0130 易货贸易
0345 来料成品内销
799 0446 加工设备内销
自有资金 0744 进料成品内销
1110 对台贸易
1300 修理物品
3339 其他进口免费
4019 边境小额
4539 进口溢误卸
9700 后续退补税
9739 其他贸易
9800 租赁征税
9900 其他,
四、调整征免性质与征减免方式对应关系
征免性质 征减免方式
799 1照章,3全免,6保金,7保函
各关减免税审批部门和业务现场有关人员应严格按照本通知要求,认真填写、审核征免性质。
五、总署已在业务系统参数库中对相关参数表作了相应调整,请各关按如下说明网络接收数据文件:
1.节点名:ZS31
2.用户名:BULLETIN
3.目录名:〔.H883APP〕
4.文件名:LEVYTYPE.TXT《征免性质代码表》
CUSTOMS.TXT《关区代码表》
六、通关系统报关单逻辑检控表中对应关系已做相应维护,请按如下说明接收:
1.目录:ZS31“BULLETIN”::〔.XCB.VAX2.DCD〕
2.文件名:CTA_ERR.TXT错误检查条件表
CTA_MES.TXT中文信息代码表
以上请遵照执行。执行中有何问题,请与总署关税司联系。



1999年12月1日
民事诉讼证据制度的完善

李民


民事诉讼离不开证据,证据制度是民事诉讼制度的核心。而举证时限是证据制度的重要组成部分,是诉讼中是否承担不利裁判风险的一个分水岭。一般认为,举证时限制度,是指负有举证责任的当事人应当在法律规定和法院指定的期限内提出证明其主张的相应证据,逾期不举证则承担证据失效法律后果的一项民事诉讼期间制度。这个定义揭示了举证时限的两层含义:其一是限定的期间,其二是法律后果,包括逾期不举证时一方当事人应承担的不利后果和另一方当事人相应获得的有利后果。我们认为,第一层含义是形式上的,第二层含义为实质上的,只有以法律后果为支撑,限定期间才不致落空。
《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》(以下简称《规定》)出台前,《民事诉讼法》关于举证时限的规定处于虚无状态,只有在《海事诉讼特别程序法》第八十四条规定,“当事人应当在开庭审理前完成举证”。因此,理论界和实务界普遍认为,我国民诉法对当事人举证采取“证据随时提出主义”, 当事人在法庭审理 的各个阶段均可提出新的证据。审判实践中,当事人往往利用民诉法的漏洞,庭前不提供证据,在庭审中搞突然袭击,或一审时不提供证据,在二审或再审中提出证据,达到拖延诉讼的目的。这种情况,不仅违反了诚实信用原则,严重地干扰了诉讼活动的正常进行,既给法院造成人力、物力和精力的浪费,也给对方当事人增加了负担。更为严重的是使法院的裁判一直处于不稳定状态,是妨碍法院审判效率提高的重要原因,亦不利于规范当事人的诉讼 行为和提高当事人的举证意识。本文将对举证时限做一理论上的探讨,并对《最高人民法院〈关于民事诉讼证据若干规定〉》提出自己几点粗浅的看法,以求教于大方。

  一、民事诉讼证据举证时限的理论基础

  对于举证时限制度的理论基础,是一个无法回避的问题,是体现举证时限制度的价值追求和考虑的深层依据。作者试从以下四个方面进行讨论:

  (一) 程序安定理论。所谓程序安定,是指民事诉讼的运作应依法定的时间先后和空间结构展开并作出终局决定,从而使诉讼保持有条不紊的稳定状态。程序运作的安定必须贯穿于整个诉讼过程中。庭审是诉讼的中心环节,而证据是庭审的核心,当事人的讼争须围绕证据而展开,法官的裁判也须依据证据作出。如果证据的提出没有时限规定,它可以一审、二审和再审中随时提出,也可以被任意地推倒重来,那么,法院的终局裁决就具有了明显的不确定性,双方当事人最终的权利义务就处于悬而未决的状态。在诉讼中忽视程序安定而追求实体真实的做法,往往是传统的“重实体轻程序”观念在作祟。举证时限制度的目的在于通过限定举证的有效期间,尽量减少或杜绝程序的回复和重新启动,保证程序的有序性和稳定性,避免随时提出证据带来的程序动荡。随时提出证据的一种典型情形就是有蓄谋的“突然袭击”。这种突袭策略不但违背平等诉讼原则,而且造成讼争焦点不明,程序动荡不定,既判软弱无力,严重影响了裁判的权威性。程序的安定性,作为诉讼的基本价值,应当成为诉讼过程的价值取向之一,受到法院的重视,有时甚至要牺牲其它的便利。

  (二)诚实信用原则。当事人在合理期限内不举证而逾期提出了新证据,有时可能是当事人有正当理由不能提出新证据,但更可能是当事人出于恶意,故意不提出证据而把它当作“秘密武器”,期待出奇制胜。法律不能约束纯粹的道德,但可以通过约束其意图取得的法律上的利益而加以规制。基于保护另一方当事人对预期行为的信赖,可以不再允许该当事人行使此项权能,即禁止逾期提出新证据。通过规定超过举证时限规定而提出的证据失权这一法律后果,诚实信用原则在此发挥了一种对当事人诚信,及时行使权利进行督促的作用。

  (三)举证责任。举证责任是指诉讼上无法确定的某种事实的存在时,对当事人产生的不利后果。在认识和理解举证责任的问题上不仅应当把握举证责任的形式,还应当从举证责任的内容和后果上来认识。即使法律规定当事人对自已提出的主张有责任提供证据,但如果对提供证据的时间及逾期举证的后果没有做出明确的规定,举证责任也就形同虚设了。举证时限制度正是为了克服这一缺陷而设计的。它规定了当事人若不在限定的期限内举证,将失去证据的提出权和证明权,即承当举证责任的败诉风险,由此举证责任才得以真正贯彻和落实。而且举证时限制度给负有举证责任的当事人一种外来的时间上的和不利后果上的压力,能够敦促当事人积极履行举证责任,为求得胜诉而主动调查收集证据并及时向法院提出其所有拥有的全部诉讼证据,为法院顺利开庭集中审理提供了充分条件。所以可以说举证责任是举证时限制度的应有之意和必然要求。这正符合当前司法改革的趋势——当事人主义。

  (四)形式真实主义。民事诉讼法中对案件事实的证明, 是对已以发生事件的回溯,虽然从哲学意义上说,人的认识能力是无限的,但诉讼不可能无限期的拖延,因此,证据的调查收集会受时间、空间及探知手段的限制,庭审认定的事实依据只能是拟制的“真实”,而非原始状态的实际的“真实”,它必须符合法律的形式规定,并且受制于法律的评价。正是在这种意义上说,“审判所能达到的只能是形式真实而不可能是实质真实。”另一方面,由于民事诉讼法所要求的标准远低于刑事诉讼法所要求的“确实和充分”的证据标准,因此,以“形式真实”或由“法律真实”作为民事诉讼证明标准模式之选择并无不妥。在西方,一般把诉讼看成是一种竞技,那么在诉讼这场体育比赛中,双方当事人作为平等的参赛选手,法官作为公平执法的裁判,一切都必须遵循比赛规则。在特定的时间和特定的地点,双方当事人以全部的精力参与竞争,并且共同接受裁判,事后即使再有实力再优秀也不能改变这一结果。虽然,这种形式真实有可能与客观真实存在误差,甚至导致人们所说的“错案”。但这种牺牲应该被认为是保证程序整体公正的必要代价。

  二、《规定》关于举证时限的规定

  《规定》专门设立“举证时限与证据交换”一章共十五条,具体包括了举证时限的一般规定、证据交换问题及新证据问题,在一定程度上解决了法律法规对举证时限没有明确规定与对审理时限存在严格规定的矛盾,确保案件在审限内审结,保护了当事人合法权益,维护法院的威信,保证法律事实的效果。下面作者将就《规定》中关于举证时限的规定提出自己的几点看法:

  第一,条款规定不明确。《规定》第三十三条明确规定法院在送达案件受理通知书和应诉通知书时,可以根据案件情况制定举证时限及逾期提供证据的法律后果,由人民法院指定举证时限的,指定的时限不少于三十日。第八十一条规定,法院适用简易程序审理案件,不受本解释中第三十二条、三十三条第一款和第七十九条规定的限制。即适用简易程序审理案件,举证时限不受三十日的约束,法院指定的举证时限,可以在三十日以内,也可以在三十日外。本规定的立法目的应在于发挥简易程序审理案件的优势,提高司法效率。但却不利于对举证时限的统一规范。可能造成同一法院、同一审判庭、不同审判人员的用意,单从当事人方面来看,这就容易造成当事人对法官的公正性产生合理怀疑。而且《规定》中的三十三条第三款规定,指定的期限不得少于三十日,即只规定举证时限下限,而未规定上限。这是否意味着法官可以指定当事人在审限内的任何时候举证。如果是这样的话,就可能造成案件承办法官恶意地拖延案件的审理。

  第二, 条款间存在矛盾。《规定》第三十四条规定,当事人在举证期限内不提交证据的,视为放弃举证权利,其中“不提交”概念范畴不清,学理上,“不提交”应包括以下几方面的情形:一、当事人在举证期限内有能力提交而不提交。二、当事人在举证期限内因不能提交而不提交。三、当事人在举证期限内因不知道证据的存在而不提交。是否这三种情形的“不提交”都视为当事人放弃举证权利。很明显答案是否定的。如果回答是肯定的话,那就不存在“新的证据”问题。但《规定》中却没有明确地将以上三种情形区分开。就第一种情形而言,当事人在举证期限内能提交而不提交,当然应视为放弃举证权利,这就不存在庭审中将其作为“新的证据”而组织质证;如果是第二、第三情形,则存在庭审中当事人提出“新的证据”。针对以上三种情形,《规定》第四十一条第一款规定,当事人在一审举证期限届满后新发现的证据,应属上述的第二、三这两种情形,即当事人在举证期限内因不能或不知道证据的存在而不提交证据的,导致在期限届满后发现才提交。既然当事人在举证期限内不提交证据的,视为放弃举证权利,就不存在在庭审中再提交新的证据的问题。可见,《规定》对“不提交”的范畴未加以区分,直接导致《规定》条款第三十四条第一款与第四十一条相矛盾。

  第三,对不同类别的证据存在区别对待。《规定》第五十四条规定,当事人申请证人出庭作证,应当在举证期限届满十日前提出,并经人民法院许可。经司法实践表明,此规定不甚合理,证人证言是证据的一种,当事人申请证人出庭作证的时间应在举证期限届满前,而不能予以区别对待,另行规定应在十日前提出申请。况且,人民法院适用简易程序审理案件不受“由人民法院指定举证举证期限的,指定的期限不得少于三十日”的限制。若案件承办法官将举证时限定在十日以内,当事人又如何能做到“在举证期限届满十日前提出”呢?

 三、对《规定》的几点建议

  第一,具体规定适用简易程序审理案件由法院指定举证期限的具体时限,确定一定的限度。既然适用了简易程序,目的很明显就在于提高司法效率,而要提高司法效率,则不能单方面地强调对当事人的约束,同时应该对审判人员自由裁量权给予一定程度的制约,否则不但不能完全发挥适用简易程序的作用,而且易造成当事人对审判人员产生合理的怀疑。

  第二,应明确规定当事人在举证期限届满后不提交证据中“不提交 ”的具体范畴,区分不提交与不能提交。从举证责任和程序安定的角度来考虑,当事人在举证期限内有能力提交证据而恶意不提交,理应视为其放弃举证权利,当事人确因不能而无法及时提交 证据的,则不能一概视为放弃举证权利,而应给予其弥补的机会。

最后,规定申请当事人出庭作证的期限为举证期限届满前,而非举证期限届满后十日前。


(作者单位:江苏省句容市人民法院)